Forum abc-latina

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Merci robbi . Très intéressant .

On peut donc distinguer 2 blocs :
- les PIGS pour les baisses.
- les BRIC les hausses.

Sur les hausses Il convient de relativiser celle de l'Allemagne dont les prix partent de bien bas mais qui progressent très vite,  et aussi d'analyser les hausses des pays en croissance comme la Turquie, la Colombie.

On avait aussi pointe la bulle Canadiene sur ABC
quant au Bresil, pas mieux . !

Last edited by axiom (2012-06-07 21:24:34)

expression

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Je pense qu'une bulle immobili7re est prévisible d"ici 10 à 15 ans.
Et à ce moment là, peut être une nouvelle monnaie UNIQUE pour l' amérique du nord,
du sud aussi, et dans d'autres régions du monde.

riomars

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

bonjour

Pas de bulle immobilière au Brésil ... mais un site y est consacré

http://www.bolhaimobiliaria.com/

Je ne crois pas aux fantomes ... mais j'en ai peur

Carioquinho

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Il y a clairement des prix beaucoup trop élevés demandés par les propriétaires et ceci a pour première conséquence de stopper toutes les transactions. Les prix redescendront quand ils reviendront sur terre et qu'ils se rendront compte que leur 30 m2 ne vaut pas les 500KR$ qu'ils en demandent, tant pis ils feront une plus value plus faible mais quoiqu'il en soit ils feront quand même bien sur une belle plus value par rapport au Rio des années 90 ou 2000. Est-ce que ça mettra l'économie par terre, je ne pense pas.

En attendant, je ne vois pas une multiplications frénétiques des achats pou revendre dans 2 mois et faire une plus value facile. Les brésiliens ne peuvent plus acheter en zona zul depuis longtemps et du coup, je ne crois pas au scénario de bulle tel que vous l'évoquer, où l'on aurait une course effrénée vers l'argent facile. En tout cas pas à Rio, où les prix ont déjà fortement augmenté et où il n'est pas du tout simple d'acheter pour spéculer vu le ticket d'entrée et les délais de revente ...

Moi je loue et j'achèterai quand les prix seront en rapport avec les biens et avec les salaires.

Last edited by Carioquinho (2012-06-18 20:13:22)

Carioquinho

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Ce type de pierre, physique bien entendu, tant aimee par les frenchies, est une plaie pour les dirigeants politiques en crise. Car le pognon qui y est enfoui, contrairement a l'epargne, ne peut pas etre detourne au profit des bons du Tresor.

Avec l'ingénieusité fiscale des gouvernements à sec d'argent, parions qu'un nouveau type de bon du Trésor, backé par une garantie sur les actifs immobiliers des ressortissants du pays, pourrait voir le jour

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Copier/coller du post voisin de riomars

bonjour
Quand on achète à un prix de 100 pour la seule raison que l'on pense que ça vaudra 200 rapidement, c'est de la spéculation : why not.
Quand tout le monde fait ça, ça s'appelle une bulle.
J'ai visité des taudits de 30 M2 à Copacabana vendu à 500KR$, et les particuliers brésiliens achètent pour revendre rapidement avec une plus value pour ceux qui veulent louer en temporada pour la Copa et JO
Certains disent, au Brésil ce n'est pas une bulle (sous entendu ça n'explosera pas avec beaucoup de dégat) parceque ce ne sont pas les banques qui achètent mais des particuliers
Rockfeller a échappé au krack boursier de 1929 parce que son chauffeur (ou son cireur de chaussures)lui demandait des conseils sur les actions à acheter.
Il a compris que la Bourse était devenue une bulle spéculative et donc il a vendu ses actions.

..............................................

Et si c'est le gringo moyen qui achete , il repartira avec les plumes et le goudron .
En quête de meilleure rentalibilte le gringo aise investi lui  a NYC, USD 1 M pour un deux pièces loue 5 a 6K USD.
Si les indices re plongent, les déplumes auront le goudron sous la semelle

Vive les nouveaux fonds immo
c'est comme les nouvelles religions, les anciennes sont tellement ringardes !
LOL .

Last edited by axiom (2012-06-18 22:15:13)

Carioquinho

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Le concept de bulle spéculative semble de plus en plus galvaudé sur ABC... Je vois que l'on décrit içi et là l'immobilier en zone sud de Rio comme étant une bulle au point d'exploser, de se désintégrer et d'entrainer avec elle toute l'économie par terre Voyez-vous une multiplication frénétique des transactions ? Vos voisins achètent t'ils un appartement pour le revendre dans deux mois ? Votre chauffeur de taxi a-t'il emprunté 900 000 R$ sans aucun apport pour acheter et revendre demain un petit loft à Ipanema ? Il ne faut pas confondre une situation où la demande est forte et où les prix demandés par les propriétaires sont absurdement hauts, situation dans laquelle les prix sont tellement hauts que le nombre de transaction est particulièrement faible, avec une situation d'emballement spéculatif où tout le monde achète car "demain ça vaudra plus" (cf subprime, la Floride en 1925-1927, l'Espagne ...). Je ne connais personne à Rio qui considère qu'acheter aujourd'hui est un bon placement qui garantie une belle plus value sans effort, tout le monde constate que les prix demandés sont trop haut par rapport à la valeur intrinsèque des biens, par rapport au niveau de vie, par rapport aux salaires ... Après si vous voulez voir des bulles partout et vous faire peur tous les jours, libre à vous mais ce n'est pas une réduction de 30% des prix de l'immobilier à Rio qui impactera l'économie, de toute façon aux prix affichés actuellement, il n'y a qu'un volume très faible de transactions ... Si bulle spéculative il y avait, les vendeurs ne mettraient pas 2 ans à se séparer de leur bien et en devant bien sur concéder des rabais importants par rapport au prix affiché. Les prix demandés sont trop hauts et les propriétaires s'en rendront compte et baisseront. Ils diminueront leur plus value potentielle mais ils trouverons toujours un acheteur. La zone Sud de Rio est la zone Sud de Rio, qui n'aimerait pas y avoir un petit pied à terre

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Quels sont les prix actualises pour 1 semaine pour un 2 pièces avec vue ?

Carioquinho

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

En ce moment c'est RIO+20, tu ne trouveras pas un lit de libre à Rio

Jaganda

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Quels sont les prix actualises pour 1 semaine pour un 2 pièces avec vue ?

Salut

Donne déjà une fourchette dommage pas assez de détails , plans photos etc
http://aluguel-mobiliado.vivastreet.com … de-janeiro

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

C'était juste pour répondre a cario sur l'intérêt d' une loc sur 1 semaine / a un pied a terre
( le marathon je le fais en 2 heures

sérieusement ça serait intéressant de comparer un prix moyen au mois dans les principales villes br

Last edited by axiom (2012-06-19 19:26:12)

Indysantista

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Sao Vicente SP. Appartement Salon cuisine, bain, 2 chambre, 80m2, bien situé (dans la banlieue, c'est tout moins mais le rapport reeste le même car plus de demande d'habitation. Rien de spécu ni temporaire). 230000.  1000-IPTU 100=900x12=10800.  230000/10800= 21 ans de loc à l'année. Du 4,7%/an avant impôt. C'était la base classique française en temps de paix quand le capital gagnait un peu chaque année.

Des voisins agissent ainsi en ayant acheté ailleurs, encore mieux pour eux. Le revenu locatif paye 75% du nouvel emprunt sur 20 ans.
35 à 40 ans, 2 enfants, 2 parents travaillent. S'il y a une assurance chômage, loin d'une bulle, c'est de la bonne gestion.
Comme le répète sans cesse Muito: emplacement, qualité, bien négocier son achat.

Un jeune futur couple marié: 26 et 30 ans. Lui: 3000/mois. Elle: 1500/mois. Lui achète une maison avec une grande edicula. Prix de 120000 en juillet 2011. Quartier un peu excentré mais actif avec de gros projets d'aménagements. Pas perdus du tout ! Prix d'achat à 50% de l'exemple précédent.
La vente traine (papiers vendeur manquants). Ses parent y habitent (retraités pauvres, vivent mieux sans loyer). Le mari assumeun loyer actuel sur le prochain achat,  les prêts de voiture et de maison à 8,80%/an sur 20 ans. Elle emprunte et achète un appartement dans le style de l'exemple précédent.

Elle n'aura plus grand chose après les remboursements et la participation aux frais du couple.
Lui aura encore 1000 R$ pour le quotidien du couple. Il ne pouvait faire un deuxième achat sauf a être très pénalisé. Les conditions de la caixa economica sont pour une personne ou un couple. Ils agissent avant le mariage...
Ce projet tient la route sur les bases suivantes:
Les salaires continuent de progresser >8%/an.
Le pseudo plein emploi continue.
Malgré l'inflation, ils auront du rab pour avoir des enfants sur 20 ans.
Ces exemples brésiliens et pas boné (gringo du sud) pour montrer ce que croient les Brésiliens quant à leur futur. Je ne vois pas de bulle et les prix croissent par la demande et les conditions faites aux acheteurs.

Indysantista

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Un avis qui vaut la tripette d'un avis ! pour qui veut un capital en immobilier.

Acheter dans un coin encore peu demandé après renseignements sur les projets municipaux. Casser partiellement, reconstruire en ne faisant intervenir que 2 artisans au plus. Payer un corretor de qualité qui vérifie les travaux. Nous, même connaisseurs nous faisons avoir ! Ils savent travailler mal et vite puis recouvrir le tout.... Le bon travail, normal, est toujours long et difficile pour être cher.

Ne pas faire dans la super qualité (peu reconnue) mais une bonne base sans plus. Nous sommes too much. Trouver des gadgets, des astuces de vie originales qui feront le déclic de l'acheteur, toujours pour l'apparence. Laisser en travaux jusqu'à la veille de la vente (à voir: paraît qu'il y aurait des taxes en moins).

Une vision grecque ou égyptienne est utile !

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Ok indy, pas de bulle donc en banlieue de Santos .
Tu as une idée des prix sur le front de mer ?

On devrait pouvoir avoir des reponses aussi de lieux supposes ou dits atteints par la bulle a Rio, Forta.
Récife Boa viagem, Salvador ?

riomars

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Le concept de bulle spéculative semble de plus en plus galvaudé sur ABC... Je vois que l'on décrit içi et là l'immobilier en zone sud de Rio comme étant une bulle au point d'exploser, de se désintégrer et d'entrainer avec elle toute l'économie par terre Voyez-vous une multiplication frénétique des transactions ? Vos voisins achètent t'ils un appartement pour le revendre dans deux mois ? Votre chauffeur de taxi a-t'il emprunté 900 000 R$ sans aucun apport pour acheter et revendre demain

la bulle imobiliaire est partout, pas que dans les quartiers sud, pas que pour cause de spéculation.
Les prix subissent le même taux de croissance par propagation de la contagions

A l'extrêmité,même à Vidigal, favela pacifiée (faut le dire sans rire), les prix ont été multipliés par 4

http://oglobo.globo.com/rio/vidigal-pas … ia-4953902

C'est des cireurs de chaussure ou des chauffeurs de taxi, maçons et employés de maison qui vivent là, c'est à dire du M.Tout le monde?
Et M.Tout le monde achète avec un deuxieme salaire de Madame et un crédit hypothécaire à 9%/10% sur 35 ans, même s'il sait que c'est cher.
ET M. Tout le monde, dans 3 ans quand la bulle se sera dégonflée (même lentement) et que son bien vaudra 50% de moins, il va continuer à le rembourser son prêt sur 32 ans restant ?
même si son salaire à suivi une croissance BRIColée de plus en plus incertaine? Même si Madame est encore là et a toujours du boulot?
Moi je laisserai tout à la banque à sa place.

Et l'exemple peut se répliquer dans chaque strate de la société

Carioquinho

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Pas compris ta démonstration, aujourd'hui personne ne peut acheter dans la zone sud car les proprios demandent des prix abérrants, je ne connais personne qui te dira qu'acheter aujourd'hui est un bon plan, si c'est ça que tu appelles une bulle, nous n'avons pas la même définition ...

Quand à Vidigal, tu as vu où c'est placé ? C'est clair qu'avec le processus de pacification et la légalisation de certains terrains, les gens se mettent à investir et c'est tant mieux même si bien sur il y aura des excès.

Bref, moi je vois des gens qui achètent pour y vivre et pas en zone sud, je ne vois personne se dire qu'ils vont faire un bon coup en achetant aujourd'hui, en zone sud les apparts restent en vente, peu d'acheteurs à ces prix, comme fièvre spéculative on a vu mieux ...

Last edited by Carioquinho (2012-06-21 03:07:52)

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Voici la définition selon Wikipédia :
me semble qu'on est donc pas hors sujet ...

Bulle immobilière

Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l'échelle locale d'une région voire sur l'ensemble du territoire d'un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers. Elle caractérise un écart important et persistant entre le prix d'un actif (l'immobilier) et la variation temporelle de ses déterminants fondamentaux [1]. Lorsque la hausse des prix concerne une zone particulière (une ville, un quartier, un projet immobilier), on parle plutôt de spéculation immobilière.

Très intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, l'augmentation des prix des biens immobiliers évolue sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Le marché reviendra immanquablement, sur le long terme, à sa valeur d'équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (ce qui est le cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité du marché), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d'un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaire en negative equity où le montant du capital restant dû de l'emprunt bancaire contracté est supérieur à la valeur du bien immobilier. Comme pour les différents types de bulles spéculatives, l'existence d'une bulle immobilière n'est connue de manière certaine qu'a posteriori, après son éclatement.

La notion de bulle immobilière est un concept économique souvent utilisé mais qui demeure l'objet de controverses au vue du débat existant sur les hypothèses et les fondements permettant de la définir [2]. En particulier, le fait que l'origine d'une bulle immobilière soit issue du jeu d'anticipations rationnelles ou un phénomène systémique d'origine nécessitant une intervention des banques centrales fait l'objet d'un débat fondamental [2],[3].

Last edited by axiom (2012-06-21 20:17:06)

Carioquinho

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

On peut disserter longtemps sur la notion de bulle (est-ce normal que les prix montent fortement dans une zone où l'on retire les groupes armés et où l'on légalise les constructions ou bien est-ce une bulle ?)  mais c'est plus l'aspect spéculatif que je ne vois pas aujourd'hui. La demande est très forte et va continuer pendant les années qui viennent dans les villes qui ont une activité importante. La zone sud de Rio continue d'attirer les expatriés et tout ceux qui ont les moyens de se payer une qualité de vie top. Dans ces conditions, sur quelles bases évoquer un éclatement de -50% en 3 ans comme lu ci-dessus, cela me laisse plus que circonspect (même si l'idée me séduit beaucoup ). De même que les allusions à Rockfeller et son chauffeur, il me semble qu'on est très très loin d'un emballement général sur l'immobilier où tout le monde se précipite pour acheter et faire un profit rapide. Par ailleurs, les financements étant extrêmement chers, les banques ont intégrés un haut taux de risque sur le crédit donc les défaillances éventuelles me semble très bien couvertes. Cela dit, je parle de la zone sud de Rio, il y a surement des zones au Brésil où la situation est bien différente.

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Moi je suis désole, mais je trouve les lignes de riomars argumentées .
De plus, si il n'est question que de favalas "pacifiées " qui peut dire comment ça peut évoluer ... ?
Dans ces conditions, l'hypothèse de riomars est d' autant plus crédible .

Last edited by axiom (2012-06-21 23:25:34)

axiom

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Pour faire avancer le schmilblick il faudrait des news de forta, boa viagem, Salvador
pour se prononcer ou avancer sur le sujet ...

Indysantista

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Re: Immobilier bulle ou non bulle

Beaucoup d'interventions d'un coup, dans tous les sens.
Je ne peux parler que de baixa santista et un peu Salvador.
Les zones d'habitations pour y travailler augmentent au rythme d'arrivée des travailleurs qui doivent se loger. 15 à 20%/an.
Les zones en bord de mer ou plus dans le centre de Santos par manque d'espaces constructibles, n'augmentent plus. Les gens vont ailleurs. Reste un petit marché de la location temporaire qui stagne.
Comme la population bouge pas mal, le nombre d'achat/vente reste élevé mais les délais pour vendre ont augmenté.
A Salvador, Barra, sur la colline rupine ! on a même cassé des hôtels en bord de mer pour construire très cher. 1.800.000 R$ pour 250 m2 dont plus de 150 en terrasse donc pas construit... depuis 2 ans, plus de vente sur plan, même plus bcp de vente du tout.
L'intérieur de la ville est + ou - comme Sao Vicente, suivant les besoins des gens. Les appartements qui se vendaient et louaient très cher car sur le parcours du carnaval, ne font plus les choux gras.
Rio.. copa... JO... attrape nigauds, on verra après 2016. La brutale folie de voyage de qq % de cette classe C commence à pâlir donc tous les investissements dits touristiques à distance de SP sont à la peine. Le littoral paulista est facilement accessible entre 70 et 130 km. 
Tout dépend de l'échelle de notre viseur, l'immobilier équilibre ses excès avec le temps (exemple de Guaruja, folie durant 10 ans puis un vrai désert) et les cas particuliers d'un moment ne le seront plus ensuite. Favelas... zone sur Rio comme les Anglais faisaient monter les prix en France puis ?? on en parle plus.

Carioquinho

Member

Re: Immobilier bulle ou non bulle

Moi je suis désole, mais je trouve les lignes de riomars argumentées .
De plus, si il n'est question que de favalas "pacifiées " qui peut dire comment ça peut évoluer ... ?
Dans ces conditions, l'hypothèse de riomars est d' autant plus crédible .

Donc tu paries également sur une évolution de -50% des prix dans la zone sud de Rio à échéance 3 ans ? Rien qu'une stabilisation des prix au niveau actuel représenterait déjà une baisse du prix des actifs de 15% à 20% en prenant en compte l'effet de l'inflation donc y rajouter -50%, à mon sens, c'est du doux rêve.

Pour le cas des favelas en cours de pacification, le sujet est complètement différent puisque c'est tout l'environnement économique et social qui change. Quand on garantie aux habitants la propriété sur leur bien, sa valeur augmente, ils peuvent se permettre d'investir sans craindre de se faire virer du jour au lendemain ... Par ailleurs, les investissements publics et privés commencent à rentrer dans les favelas, il y a plusieurs hôtels en construction à Vidigal par exemple, chantiers qui emploient essentiellement de la main d'œuvre locale, développent l'activité économique locale, bref tout bouge et il faut vraiment n'y avoir pas mis les pieds pour ne pas le constater.

Last edited by Carioquinho (2012-06-22 12:59:07)

guarana-saoluis

Moderateur

Re: Immobilier bulle ou non bulle

Bulle ou pas bulle chacun son opinion ..

Maintenant .. pour se faire financer un pret .. meme sur 35 ans ( sans meme parle de l'apport ) alors lorsque la valeur d'un appart est de 400000 rs pour 100 m2 comme cela deviens de plus en plus souvent le cas ça fait du 4000 rs le m2.. avec une capacité d'endettement de 30% maxi ... ça fait 13000 real /mois seul ou en couple de revenus...cela n'est plus monsieur T le monde ...salaire moyen national  inferieur ou egal a 1600 rs cherchez l'erreur ..

Mais certains auront certainement une explication plausible ...a propos de ce bel eldorado ...

salut

Carioquinho

Member

Re: Immobilier bulle ou non bulle

Hmm la notion de moyenne au Brésil n'a vraiment aucun sens tant les disparités sont grandes entre le fin fond du Sertão et Leblon ... à fortiori quand on parle de marché immobilier dont les spécificités sont extrêmement locales. Si tu prends la moyenne des salaires à Leblon, tu ne seras pas à 1600 R$/mois

Par ailleurs, je ne comprends pas ton calcul, si un couple gagne 13000R$/mois, en se mettant en location, il peut sans trop de difficulté économiser 6000 R$/mois, il s'achète son appart de 400 000 R$ en cash au bout de 5 à 6 ans.

riomars

Member

Re: Immobilier bulle ou non bulle

Je m'explique, un peu direct par manque de dispo mais vraiment sans animosité (je suis un peu préssé là, donc je monte au filet pour smasher, et je pars en WE)

A mon avis faut pas faire une fixette sur les noms et les exemples. J'ai pris l'exemple de vidigal, pour montrer l'autre bout du modèle par rapport à Leblon, puisque la question était : est-ce que vous constatez une Bulle partout ?
Maintenant, on peut trouver  des exemples dans le milieu du modèle.

Si c'est le mot bulle qui gène, on peut en trouver un autre. J'ai l'impression que l'on est dans une situation d'un malade, qui cherche un nom à sa maladie pour se sentir mieux.
Ouf docteur, je suis soulagé, je ne savais pas ce que j'avais et ça m'inquiétait, mais maintenant que je sais que c'est un cancer, je suis soulagé !
Le mot Bulle n'est pas approprié ?, j'ai consulté le dictionnaire des synonymes et il me propose un terme qui peut correspondre à mon avis assez bien : Enflure.

Donc Ouvrons un nouveau topic si vous voulez : Immobilier Enflure ou non Enflure.

J'ai l'impression que tous le monde sur le forum pense que les prix au Bresil vont baisser. Peut-être pas de 50 %, Cario a dit 30%. ça change quoi sur un Chrome de 35 ans ?  Wiki dit: "Le dégonflement ...... le montant du capital restant dû de l'emprunt bancaire contracté est supérieur à la valeur du bien immobilier"
Donc je dis a ce moment là, sur 35 ans = 1 vie, les banques risquent de se retrouver avec du stock de désistement au sacrifice ultime.

Après l'économie c'est de l'humain aussi, avec toute sa part d'irrationnel qui fait que les professeur d'économétrie, appelle leur matière la déconométrie ( dixit mon prof des Arts & M).

Allez, on dévie un petit peu

Quel est l'autre inconvénient de l'immobilier au Bresil ? ... qui a dit les charges ? oui bravo.

Il y a déjà des procès de particulier contre le fisc brésilien (bonne chance) qui voit leur IPTU doublé parce qu'indexexé sur les prix du marché.

Et les condominiums, déjà très cher, avec le salaire minimum qui augmente, que va-t-il devenir ? En plus avec l'augmentation de l'insécurité créee par tout ceux qui ne peuvent même plus habiter dans les favelas ?
Il y avait déjà un problème d'habitat au Bresil avant que le coût de la vie ne soit plus élevé que celui de New-York.

Alors ?, ça va se réguler tranquillement, et tant que la tumeur (bulle) n'a pas tué (éclaté) ce n'est pas un cancer, ça me ferait presque rigoler, si le cancer était un sujet à rire.