SOMMAIRE

JuJu889

Membre

Achat appartement à Rio

Bonjour à tous,

Ayant pour projet de m'installer à Rio à horizon 1 an / 1 an et demi, je me posais la question s'il pouvait être intéressant d'investir dans un appartement dès maintenant afin de le mettre en location jusqu'à mon expatriation.

Je vis actuellement sur Paris et je commence à en avoir marre de jeter 1200 euros / mois dans un loyer, pour ne rien capitaliser au finish. Acheter en France ne me parait pas une option rentable si c'est pour vendre sous un an au regard des frais notariés, de toutes les taxations sur plus-values qui se mettent peu à peu en place et d'un marché de l'immobilier qui n'est plus sur une pente si ascendante que ça.

Je connais bien Rio mais ne me suis jamais intéressé jusque ici aux modalités d'acquisition / vente de biens immobiliers.

Ma question est simple : Quels sont les coûts relatifs à l'achat / vente d'un appartement (taxes à la revente notamment) ?

Merci par avance pour vos lumières,

Chico brasil

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Tu achètera quand tu sera à Rio de Janeiro pour t'installer, car tu aura en amont déjà fait les formalités pour demander un visa te permettant de rester à l'année au Brésil car sans visa tu ne pourra que faire des A/R entre la France le Brésil à raison de 2 par an, avec des durées de séjour maxi de 3 mois
Donc ne pas faire les choses à l'envers, c'est à dire acheter un bien avec toutes les difficultés de le gérer à distance (qui s'occupera de le louer, qui s'assurera que les loyers sont bien versés, qui fera les contrats de locations, qui vérifiera que les charges de copropriétés sont vraiment versés, qui vérifiera que la taxe IPTU sera payée chaque années, comment seront versé les loyers et sur quel type de compte bancaire etc....)..Ne pas oublier que le Brésil n'est pas la France en matière de gestion d'un patrimoine immobilier et que la confiance n'est que relative vis à vis de pseudo agence immobilière...

Ensuite, vouloir se précipiter d'acheter maintenant en visant une plus value, personnellement cela est un peu tard, il fallait acheter en 2003 !!! le marché à Rio n'a plus un gros potentiel de hausse, cela commence à se tasser sérieusement et 80% du parc immobilier est vétuste, un immeuble de 40 ans d'âge est dans le même état qu'un immeuble de 100 ans en France, donc bien réfléchir avant de faire quoique ce soit, car les coût d'entretien peuvent être élevé annuellement.

visite mon site : www.demarchesbresil.com     tu aura toutes les infos sur les taux et l'imposition des plus values

flamengo10

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Acheter a rio c'est sympa , mais il faut comprendre que c un sacré boulot  pour gerer ton bien en gros 2% du prix du bien + les frais du carteiro  , les documents a registar au RGI  , ect .
Meme si les prix a RIO sont cher , si tu calcule les prix en Euros sa reste tres loin des prix de Paris . Tu peut acheter et mettre en location temporada si ton bien est situé dans la zona sul sinon contrat local avec une agence immobiliere .

Apres le cacul reste le meme si tu veut pas la suite t'installer a Rio il te faudra un logement et si tu na pas de boulot , de fiador  sa va etre difficile donc si tu peut acheter un bien sa donne un avantage certain

Chico Brasil ,  en France une agence immo tu ne peut pas lui faire confiance aussi surtout quand ton locataire ne paie pas son loyer .
Paris les prix sont malades et il n'y a plus aucun interet pour un particulier de faire un investissement locatif .
Rio pourquoi pas , si tu as les moyens

alexistour

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Chico a raison concernant la plus value. Les prix sont en train de se tasser sur Rio capitale, voire baisser. Peu de perspective de plus value malgré les jeux et la coupe du monde. Mais assurance de louer si le produit est bon et bien situé. La demande est très forte en ce moment.
Pour le reste je suis d'accord avec flamengo, à savoir que ce n'est pas forcément un mauvais investissement si tu souhaites l'habiter par la suite.
Autre conseil, achète un bien propre à la location, c'est à dire avec du matériel bon marché (que tu pourras changer) ou résistant. Evite à tout prix le meublé, sauf si on te fait uncadeau durant la transaction. Louer meublé est toujours source de litiges, et même avec un bon état des lieux, le propriétaire sort toujours perdant.

JuJu889

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Tout d'abord merci à tous pour vos réponses.

@Chico:

Dans le cas où je louerais j'ai la chance de pouvoir me reposer pour ce qui est de la gestion du bien sur ma compagne qui est Carioca.

Mon objectif n'est pas vraiment de viser une plus value mais plutôt d'éviter une moins value si jamais j'étais obligé de vendre cet appartement d'ici un an ou deux. Mon problème étant qu'à Paris, les risques de perdre de l'argent sur une telle opération sont élevés donc autant investir sur Rio puisque je compte y vivre ensuite.

>> J'étais très intéressé pour visiter ton site mais l'URL n'a pas l'air de fonctionner!

@Flamengo:

Les 2% dont tu parles sont relatifs à la gestion du bien à l'année ? Ou aux frais liés à l'achat ?

Effectivement je vise un endroit bien situé type Zona Sul, idéalement j'aimerais le quartier Jardim Botânico (près de la Lagoa dans tous les cas). Je pense que ce type de quartier facilite la revente ensuite.

@Alexistour:

Merci pour tes conseils, en effet je comptais sur un bien qui soit approprié à la location.

Par contre question subsidiaire pour vous tous : si je loue et souhaite à un moment donner venir m'y installer, il me semble avoir lu sur d'autres articles du forum que c'est une galère de déloger le locataire. Confirmez-vous ce point ?

Chico brasil

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Je confirme pour ce qui est de la location en meublé....il manque souvent des choses à la restitution, le locataire pouvant  dire qu'il s'est fait cambriolé quelques semaines auparavant,  ou,  on  peut les retrouver en mauvais état notamment l’électroménager par manque de soin des locataires.

Idem, on n'est pas l'abri que le locataire fasse des trous dans les cloisons pour passer des fils électriques, voir bricole le compteur électrique pour que celui ci ne comptabilise pas les Kws consommés avec à la clef en cas de découverte une amende de 2000 R$ pour le propriétaire. Tout cela m'est arrivée l'année dernière avec mon locataire qui a mis les voiles du jour au lendemain, mais comme j'avais une caution de 10000 R$ cela a couvert les dégâts :

- Remise en état des pièce = 3000 R$,
-  l'Iptu non payé depuis 2 ans (5400 R$), l'Iptu est l'équivalent de la taxe d'habitation/foncière
-  420 R$ de réparation de la machine à laver le linge (valeur à neuve 1250 R$)
- Facture de téléphone en suspens pour 200 R$

...au final sur la caution de 10 000 R$, il m'est resté un positif de 300 R$ que je ne lui ai pas restitué.....fallait pas exagéré !!!! 

donc maintenant je demande 10 000 R$ de caution que j'encaisse, pour un loyer de 1800 R$ + Iptu à charge du locataire de 220 R$/mois  et tout les ans, je fais un contrôle en mairie pour m'assurer qu'il n'y a pas d'IPTU non réglé....

Dernière modification par Chico brasil (2012-09-27 18:51:57)

JuJu889

Membre

Re : Achat appartement à Rio

je demande 10 000 R$ de caution que j'encaisse, pour un loyer de 1800 R$ + Iptu à charge du locataire de 220 R$/mois.

Quelle est la typologie de l'appartement en question (surface, état, localisation) histoire d'avoir une idée?

Par ailleurs, n'y a-t-il pas des frais de condominio à intégrer dans les coûts pour le propriétaire? Peut-on les mettre à la charge du locataire? En moyenne cela s'élève à combien? J'imagine qu'ils doivent dépendre de la qualité de la résidence.

Chico brasil

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Le montant de la caution est variable lorsque l'on loue un bien .......ensuite ce que je loue dans ma ville situé entre RDJ et SP se louerait 3 fois plus chère à surface équivalente de 200 m2....

les frais de condominios peuvent être à la charge du locatire si cela est précisé dans le contrat de location et accepté par le locataire...ceux ci sont variable d'un condominio à un autre,entre 300 et 1700 R$/mois

alexistour

Membre

Re : Achat appartement à Rio

le condominio et l'iptu sont a la charge du locataire sauf accord avec le prprietaire.

Chico brasil

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Tout d'abord merci à tous pour vos réponses.

@Chico:

Dans le cas où je louerais j'ai la chance de pouvoir me reposer pour ce qui est de la gestion du bien sur ma compagne qui est Carioca.

Mon objectif n'est pas vraiment de viser une plus value mais plutôt d'éviter une moins value si jamais j'étais obligé de vendre cet appartement d'ici un an ou deux. Mon problème étant qu'à Paris, les risques de perdre de l'argent sur une telle opération sont élevés donc autant investir sur Rio puisque je compte y vivre ensuite.

>> J'étais très intéressé pour visiter ton site mais l'URL n'a pas l'air de fonctionner!

Par contre question subsidiaire pour vous tous : si je loue et souhaite à un moment donner venir m'y installer, il me semble avoir lu sur d'autres articles du forum que c'est une galère de déloger le locataire. Confirmez-vous ce point ?

le site fonctionne   http://www.bresildemarches.com/  j'avais inversé le nom

1) acheter pour vendre dans 1 an ou 2 est une utopie, car tu peux mettre jusqu'à 5 ans et plus pour revendre, on sait quand on achète mais on ne sait pas quand on revendra et à quel prix

2) la rapidité d'une vente dépendra de l'emplacement du bien et de la demande dans la zone demandé donc si tu veux des affaires rapides, cela voudra dire que  tu devra acheter dans un quartier ou les prix flamberont avec le risque d'acheter au plus haut, ce qui peut être le cas sur RDJ actuellement,  et  d'y laisser des plumes si la tendance se retourne.

Dernière modification par Chico brasil (2012-09-28 14:43:56)

JuJu889

Membre

Re : Achat appartement à Rio

Super merci pour ces conseils je vais jeter un oeil sur ton site Chico!

Sinon vous avez des suggestions de quartiers qui seraient des valeurs plus ou moins sûres en cas de revente. J'imagine que Leblon / Ipanema doit être pas mal mais coûteux à l'achat... Ou peut être viser un truc plutôt neuf vers Barra vu les efforts qui sont faits en ce moment pour y développer les transports dans la perspective de la Copa et des Jeux?