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Forum abc-latinaDiscussions sur l' Amérique Latine
#1 2006-09-28 10:34:33
gérer une pousadaNouvelle question : Faut-il louer la pousada, signer un bail... Mais peut-être que les deux systèmes sont possibles ? Merci encore pour vos éclairages éventuels Hors ligne #2 2006-09-29 09:01:15
Re : gérer une pousadaLes réponses ne se bousculent. Ca ne se fait pas d'être administrador d'une pousada ?? Hors ligne #3 2006-10-08 23:34:12
Re : gérer une pousadaSi si ça se fait... Dans tous les cas, la difficulté sera d´estimer la rentabilité de l´affaire que tu prendras en gestion car il y a du black et la rigueur de gestion des brésiliens n´est en général pas un exemple comparée à celle de l´occident ;-) Hors ligne #4 2006-10-19 11:08:11
Re : gérer une pousadaGerminal vécu, Comme tu dois le savoir, en Amérique latine, tout est possible !!!!!! LOUER (OU SOUS-LOUER) AVANT D'ACHETER Pour commencer, je te suggère d'aller directement là-bas et de loué ou éventuellement sous-loué une pousada à l'endroit qui tu aura choisi. Arrive sur place avant le début de la saison et mélange toi aux gens du coin, aux habitants, aux propriétaires de pousada, commerçants, aux gosses etc....ils savent tout sur tout et tout le monde, car en général se sont des endroits ou il n'y a pas de tourisme hors saison et il y a toujours des proprios qui cherchent à louer pour X raisons leurs pousadas. Si tu trouves ton bonheur, passe la saison et tu verras si c'est vraiment l'endroit qui te convient. Si j'ose me permettre, ne te mêle que de ton affaire et rien d'autre, choisi bien tes fréquentations et basta. Bien à toi et FONCE Hors ligne #5 2006-10-19 11:27:57
Re : gérer une pousadaUn conseil qui vaut ce qui vaut : évite la location gérance car beaucoup de propriétaires de pousada, te fileront des Chiffres d'affaire erronnées et invérifiables, qui pourront de faire commettre pas mal d'erreur dans l' etablissement de tes bilans prévisionnels, et t'amener rapidement à une grosse perte d'argent.... Il vaut mieux être maître de son affaire et bien evaluer ses ressources disponibles pour se lancer. La régle est la suivante : 50% des mes avoir en stand by sur des comptes d'epargne pour palier le cas écheant à des besoins pour equilibrer la premiere et la deuxieme année mes sorties, si les rentrées ne sont pas à la hauteur espérées. 40% investie dans l' affaire et 10% en liquidité (trésorie) Hors ligne #6 2006-10-19 11:37:15
Re : gérer une pousadaA Chico brasil Comment as tu débuté ? tu avais tes connexions là-bas ? es tu brésilien ? ça m'intéresse de savoir ? Car comme tu le dis si bien, on peut faire dire au chiffre ce que l'on veut (Chiffre d'affaire, budget... etc) au final c'est ce qui reste en caisse Hors ligne #7 2006-10-19 12:51:31
Re : gérer une pousadaJ' ai prit mon pécule en France, avec un projet en tête de pousada.....apres avoir visité plusieurs biens en vente, j' ai choisi celui qui correspondait à mon budget et je n' ai pas fait confiance à personne, surtout, sur ce que les vendeurs pouvaient me raconter, idem pour les agences immobilieres. Heureusement pour moi, car je serai en faillite à ce jour et en appliquant la régle enoncé ci dessus, cela m' a permit d'anticiper tous les aléas que l' on peut rencontrer lorsque l' on démarre une activité commerciales que ce soit en France ou au Brésil... De toute maniere dans le cadre d'une expatriation, il faut avoir déjà en tête une logique pour bien la reussir, c'est à dire de ne pas sauter les étapes et de commencer par le début, ainsi que d'avoir une bonne vision des besoins financiers disponibles pour son projet. etape 1 : se renseigner sur les differents types de visas etc.... ensuite http://bresil-demarches.site.voila.fr Dernière modification par Chico brasil (2006-10-19 12:59:08) Hors ligne #8 2006-10-19 14:02:11
Re : gérer une pousadaMerci pour ta réponse, je dois avouer que l'on ne doit pas t'avoir au premier contour, tu es certainement plus ordonner et prévoyant que moi. J'ai eu pas mal de chance vu la tournure qu'a pris mon périple sud américain qui a durer 9 ans dont 7 d'affilés et que j'ai abandonné par lassitude (principalement dû au combat perpétuel pour la moindre pécadille). Mais enfin j'y ai passé 7 années formidable, dont 2 au Brésil, qui est, en quelque sorte, un eldorado pour les desperados. Contrairement à toi, je suis parti sans filet au moment de l'achat d'une petite pousada (après l'avoir loué 6 mois dans un premier temps) à un type de 65 ans qui n'en voulait plus (qui est devenu par la suite un ami, suis arrivé au bon endroit au bon moment). J'ai tout miser sur le même cheval et j'ai pu la revendre 2 ans après avec une + value + qu'intéressante à un catalan, car l'endroit était devenu à la mode pour les Cariocas et les Argentins. Ensuite suis parti vivre à Buenos Aires ou là j'ai pu vivre convenablement pendant 5 ans. Il est clair que je consillerais à Davidtahiti de suivre tes conseils plutôt que les miens, surtout que les choses ont certainement changées, au niveau de immobilier entre autres. Mais je crois sincèrement (bien entendu tout dépend aussi du matelas finanacier de départ) qu'il est préférable de tester avant d'acheter. Surtout (spécialement pour moi, car passablement méfiant), qu'il est difficile de se faire des relations sûres et fiables, surtout dans des endroits ou il y a du tourisme. Je pense que c'est important de rendre attentif les personnes ayant un projet au Brésil (ou en Argentine d'ailleurs) pour tenter leur chance. Je ne vais rien apprendre à personne en disant qu'en amérique du sud, rien n'est sûr, pour preuve les événements de 2001 en Argentine ou j'ai des amis qui vivait confortablement le vendredi et on appris que le samedi matin il n'avait plus rien (un hold hup bancaire parfait soutenu par l'état) Mais bon c'est un autre probème. Voilà, heureux d'avoir pu converser avec toi et SUERTE Hors ligne #9 2006-10-19 15:16:10
Re : gérer une pousadaJe suis en phase avec toi sur plusieurs points, et tu a connu les même aléas et la même lassitude que moi, surtout avec l' administration ici au Brésil qui est un véritable calvaire, pour le moindre petite chose banale qui se regle en moins de 30 mn en France, et dire que les français se plaignent !!! un exemple, pour demander un double de l'equivalent de carte grise, ici au Bresil dont j' avais perdu la partie " transferencia", necessaire pour vendre un véhicule,, cela s'est traduit par 200€ de frais, 72H de demarches entre le passage à la banque pour payer une taxe + la viste aupres de la Police federale du vehicule + le dépot du dossier aupres du detran local etc....., 300kms de trajet et 1 mois d'attente pour avoir la copie...... je ne parle pas des demandes de carte de sejour et autres documents !!!!!! ensuite je pense qu'il est nécessaire de rester plusieurs mois sur place et de se renseigner sur la rentabilité de l' endroit choisi, beaucoup de pancartes " à vendre" ou à "louer" sur des maisons environnantes ou appartements , ne sont pas signe forcement d'un endroit hyper interressants....ensuite il faut penser de façon europeen, sur le lieu en se posant toutes les questions tel que : suis je proche de grands magasins, d' ecole, d' administrations, d'un aéroport, d'une grande ville.....ce sont les mêmes questions que l' on se posent en France, car s'il faut faire 100 kms pour trouver une scie, à la longue cela m'est les "boules" etc.... L'histoire de l' aéroport à une fort incidence sur une activité touristique, notament ce sont les avions qui amenent les touristes...ils faut aussi savoir d'ou viennent les touristes potentiels, et surtout bien avoir en tête que le prix des billets flambent depuis 6 mois et que le real suit le même chemin....donc miser plus sur des touristes brésiliens qu' internationaux..... Hors ligne #10 2006-10-19 20:44:43
Re : gérer une pousadaMerci elsuizodelapaternal et Chico, Votre échange était très intéressant. Vous avertissez bien des risques. Hors ligne #11 2006-10-20 06:49:48
Re : gérer une pousadaJe connais Alexis, il est venu me voir à ma pousada plusieurs fois et il est resté pas mal de temps chez moi, et j' ai pu lui donné pas mal d'infos, c'est un ami si c'est bien le même, d'ailleur il a un site internet www.alexistour.com il essaye en ce moment de trouver cette formule, mais trés difficile pour lui, ses recherches s'eternisent (8 mois déjà) et il va surement opter par un achat pur et simple d'une pousada existante, si possible à rénover et à developper, c'est la meilleur solution si on veut avancer dans son projet, en plus c'est trés enrichissant de creer par soi même son activité de A à Z. Le risque "zéro" n'existant pas, à un moment ou à un autre il faut passer à l' etape suivante, et les chances de reussite son plus importantes, si on a bien prit toutes les précautions nécessaire sur le terrain, en terme d'informations et d'expériences vécues par d'autres personnes, ayant eu le même projet. Hors ligne #12 2006-11-01 01:11:54
Re : gérer une pousadaEt Alexis quitte le Brésil. Hors ligne #13 2006-11-01 09:10:20
Re : gérer une pousadaSalut Alexis, contacte moi sur mon nouveau email taux des crédit et taux de change.... les crédits devraient continuer à baisser et par conséquence les rendements financiers ce qui devraient faire boster le marché immobilier dans certains coins du Brésil. donc à suivre dans les prochains mois Hors ligne #14 2006-12-20 10:58:13
Re : gérer une pousadaalexistour a écrit :
J ai cru comprendre que tu cherchais une Pousada, tu as arreté ?, qu est ce qui t a rebuté le plus, prix,retour sur investissement, paperasse, etc cela serait sympa de savoir. Hors ligne #15 2007-01-23 14:10:10
Re : gérer une pousadaOla... Hors ligne #16 2007-01-23 14:17:29
Re : gérer une pousadaSalut Quels sont les conditions proposées par le propriétaire de la pousada pour la location? ensuite je te conseillerai Eric Hors ligne #17 2007-01-24 13:56:53
Re : gérer une pousadaJ'ai tenu une pousada pendant 6 mois (de juin à déc 2006) dans le CEARA en tant que gérant et c'est une expérience que je conseille à tout le monde avant d'en acheter une ou d'en construire une. Hors ligne #18 2007-01-24 14:22:45
Re : gérer une pousadaje connais un peu ... euh pas "icarai" mais icarai a la sortie de fortaleza pour y avoir passé un bon apres midi Dernière modification par axiom (2007-01-25 16:34:42) Hors ligne #19 2007-01-24 20:56:42
Re : gérer une pousadaAitasha a disparu La premiere question, qui est la plus importante, est : combien de Chiffre d'affaire réel brut réalise la pousada en question et quels sont les charges mensuelles vérifiées ? pourquoi , la réponse est simple : si le propriétaire actuel annonce un C.A de 8400 reals brut mensuel (non vérifiable) et peu demander un prix de location de 3000 reals/mois, cela peut se traduire en un scénario catastophe pour le locataire car en l' absence de preuve verifiable du CA brut, il se peut qu'en réalité, celui ci soit plus faible qu' annoncé et qu'il plafonne peut etre entre 2000 et 4000 reals et dans ce cas là, le loueur sera tres mal..... car en rentrant 2000 reals de CA brut, auquels viendront se déduire, peut être 1000 reals de charges mensuelles (eau, electricité, consommables, taxe etc....) pour un loyer à payer de 3000 reals, d'ou un déficit , hors salaire de 2000 reals/mois....cela peut faire sourire, mais c'est vrai dans 90% des cas malheureusement..... et bien sùr, dans le contrat de location, le propriétaire loueur, aura mis une clause, stipulant que le CA passé brut, n'est pas garanti, car lié au professionnalisme du locataire et qu'il ne pourra être tenu pour responsable... Dernière modification par Chico brasil (2007-01-24 20:59:53) Hors ligne #20 2007-01-24 22:15:50
Re : gérer une pousadaSalut Chico, je voulais savoir en fait où est ta pousada au Brésil ? Je vais arriver au Brésil avec mon associé courant aout-septembre 07 et suivant notre parcours, nous pourrions venir jetter coup d'oeil dans ton coin ??? peut-être as-tu un site web ? ((autre que http://bresil-demarches.site.voila.fr/ )) até mais ... Hors ligne #21 2007-01-24 23:08:49
Re : gérer une pousadaSalut Blackmagic, pour aout et septembre, il y a des chance que je ne soit pas sur place, je retourne au Brésil entre avril et fin juillet, pour faire une bonne saison d'hiver bresilien, de quoi me remplir les poches et vivre tranquillement pendant les 8 mois suivant en France.... Hors ligne #22 2007-01-25 14:22:48
Re : gérer une pousadaOla Chico!!¨ Hors ligne #23 2007-01-25 15:51:47
Re : gérer une pousadaChico brasil a écrit :
Salut Chico ... je suis un grand curieux tu peux le voir et sans vouloir etre trop indiscret c'est quoi ton "projet plus lucratif pour 2008 " ? Si top secret no problemo, je comprendrai, business is business ... não é ? ;-) até mais ... Hors ligne #24 2007-01-25 16:22:11
Re : gérer une pousadaBlackmagic Pour déplaire à certaine personne de l' avenue paulista, je n' ai pas "quitté" le Brésil, actuellement je suis observateur, d'un chantier de construction de résidence de tourisme (17 logements), qu'ont démarré des amis français et qu'ils financent avec leur propres argent, pas loin de chez moi et que je visiterais prochainement. J'attends de voir la réalisation totale et la rentabilité finale, et aussi de collecter toutes les infos utiles de leurs part, pour ensuite faire comme eux, avec l' argent issu de la vente de mon affaire, si cela est fortement lucratif, ce qu'il semble être au vue des premieres commercialisations déjà réalisées.... D'hotelier, je vais passer surement au statut de constructeur le secteur de la construction immobiliere est en pleine croissance avec une demande de logement annuelle à 2 chiffre...donc cela vaut le coup d'y regarder de plus prés.... Hors ligne #25 2007-01-25 17:10:36
Re : gérer une pousadaaitasha a écrit :
Nash, beaucoup d'interrogation de te part, voici les réponses que je vais pouvoir te donner : 1° un contrat de location commercial, ne te donnera pas de visa permanent 2° Comme tu le dis, le 25/02 à l' écheance de ton visa de tourisme complémentaire de 90 jours, tu sera en dépassement de durée de séjour, ce n'est pas grave, car tu sera soumis lors de ton embarquement en Mai, à une amende de 336 reals pour 30 jours de dépassement + 7,00 reals par jours supplémentaire. Cette amende ne sera à payer qu' à ton retour prochain....par contre il ne pourra avoir lieu avant 180 jours minimun, ce qui te reportera à un retour pas avant le mois de fin novembre, début Décembre Si tu reviens en décembre avec ton passeport actuel, tu sera obligé de payer l'amende que tu avais reçu en mai, la police Féderal à l'aeroport te demandant d'aller la regler sur le champs, une fois cette formailté accomplie, tu pourra de nouveau rester 3mois + 90 jours (visa de prolongation touristique) 3° Pour ton investissement, afin d'obtenir un visa permanent d'investisseur, la somme est un peu faible, il te faut, au minimun l' equivalent de 50 000 usd (110 000 reals), pour déposer ta demande, auquel s'ajoute environ 6500 usd de frais de dossier, soit en real + ou - 135 000 reals. Le seul avantage est que durant le temps, d'attente d'accord ou pas, sur le bien fondé de ton dossier de la part du ministere du travail et de l' immigration de Brasilia, tu peux rester au Brésil sans soucis de visa... 4° Avant de faire quoique ce soit, si tu en a la possibilité, continue de faire ton boulot de compta, en intégrant toutes les dépenses et rentrées d'argent, en plus la saison estivale est bientot fini, il reste encore les 5 jours du carnaval et apres "zone morte"...cela de donnera une idée de la rentabilité....mais si apres 12 ans d'exploitation, la pousada est en mauvais état, et cumule des dettes, c'est mauvais signe....car si dans la plupart des cas, les gens confondent CA et benefice, dans d'autre cas, c'est plutot la rentabilité qui est défaillante par manque de clients... 5° un conseil, on ne s'associe pas avec ses amis, car bien souvent on devient des ennemies !! Hors ligne |
, elle qui souhaite des renseignements.......on attends dans savoir plus, pour la conseiller....
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