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smarty

Membre

perspectives du marché immobilier brésilien.

Je vais mettre ici mon avis perso sur ce marché.
Nous sommes au début de la courbe verticale sur le marché immobilier. Une montée puissante sans échauffement.
15/20 ans avant une stabilisation des prix, ensuite une période de stabilisation, ensuite une petite baisse, pour ensuite encore une grosse hausse.
je met ici ceci noir sur blanc, car toutes mes perspectives depuis que je suis arrivé ici, se sont produites en temps et en heure, j'avais rencontré chico au tout début sur ce forum et en 2003 je lui parlais déjà d'un dollar a 1, 40 R$ et d'un euro a 2 R$ ce qui va arriver d'ici peu.
Nous sommes en fin 2007, l'Euro = 2,5 ou 2,60 R$ ! normal.
Je lui avaisi parlé aussi du marché immobilier, et l'ai rassuré sur son prix de vente de sa pousada, il pourra la vendre dans les 400 000 reais minimum si il attend encore 3/4 ans.(2011/2012).
Chico si tu n'as pas besoin d'argent attend ce timing.

Je met ceci ici car je n'ai lu de vous tous aucunes infos précises à ce jour.

Il y a 13 millions de Brésiliens qui n'ont pas de chez eux, qui sont en location, ou hébergés a droite ou a gauche.
Donc la demande est énorme.

Nous allons parler à présent du fameux taux d'intérêt "sélic".
Dans 2/3 ans ce qui nous donne 2009/2010/2011, nous verrons des taux d'intérêts a 5 ou 6 % annuel.
Donc nous avions beaucoup plus que 10% ces dernières années, et nous sommes déjà à un peu moins d'1 % par mois !
Donc nous y allons doucement mais surement.

chrstpmed

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

oui smarty tout a fait d'accord avec toi.population grandissante probleme de logement taux d interet en baisse et la pauvreté qui regrésse pib en hausse.melange détonnant qui devrait faire exploser l'immobilier mais bon je crois que cela a déja commencé,mais pas à la méme vitesse dans tous les etats du bresil.

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Oui Chrstpmed, c'est vrai. Ce ne sera pas à la même vitesse dans tous les états.
Je m'en tiens uniquement sur l'état de SP et sa capitale.
La progression à la verticale de l'immobilier, est époustouflante.
Un exemple, une maison avec un étage en banlieue, style Mogi das Cruzes, il ya 6 mois "était à vendre par le constructeur à 49 000 reais a vista aujourd'hui 72 000 reais.( Maison de 2 dormitorios, avec 1 étage)(condominio fechado, 60 reais par mois comprenant Eau et gaz, et portaria 24H))
Ou soit 1000 reais de entrada, plus 240 mensual, remise des clefs en décembre qui vient, ce jour là, l'acheteur devra avoir complété 30% du montant avec la caixa economica ou direct avec le constructeur.
L'acheteur pourra payer en 120 mois soit 10 ans.
Env 575 reais par mois plus une parcelle de 2 000 par, il appelle ça les intérêts annuais.
Et ça achète a tour de bras.
Il ya aussi la possibilité de payer en 240 meses.

guarana-saoluis

Moderateur

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Bonjour Smarty ,

Je viens de lire  ton analyse mais je la modulerai car SP n'ai pas representatif de tout le bresil meme si c'est le pole economique bresilien  et la deuxieme ou troisieme megalopole mondiale ce n'est pas 20 ou 22 mio d'habitant qui vont dicter les regles economiques du secteur immo pour tout le bresil ...car fixer un prix est une chose trouver un acheteur a ces conditions en est une autre ...

Tu oublie un ENORME PROBLEME AU BRESIL : L'insolvabilitè !!!!!!!! connait tu le % de "saisies "liées au fait qu'un client de peut honorer ces dettes contractées pour un credit immo , je n'ai pas de chiffres mais il parait que c'est important ..il faut integrer ce parametre ..

N'oublie pas qu'ici au bresil il n'y a pas d'assedic  et les bons jobs bien payés reçoivent combien de candidatures ....1000 ,2000 ....un divorce , l'arrivée d'un enfant peuvent tout changer ...

A te lire ,

CDLT

guarana-saoluis

Moderateur

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

je t'avais mal lu ( je parle de la tranche de prix evoqué)certes jusqu' 100,000 reals  il y aura des acheteurs je faisais plutot references a d'autres post ou les prix indiqués etait superieur a 300000 rs car a ce niveau de prix c'est bien differents ....

cdlt

Philbec

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Bonjour Smarty ,

Je viens de lire  ton analyse mais je la modulerai car SP n'ai pas representatif de tout le bresil meme si c'est le pole economique bresilien  et la deuxieme ou troisieme megalopole mondiale ce n'est pas 20 ou 22 mio d'habitant qui vont dicter les regles economiques du secteur immo pour tout le bresil ...car fixer un prix est une chose trouver un acheteur a ces conditions en est une autre ...

Tu oublie un ENORME PROBLEME AU BRESIL : L'insolvabilitè !!!!!!!! connait tu le % de "saisies "liées au fait qu'un client de peut honorer ces dettes contractées pour un credit immo , je n'ai pas de chiffres mais il parait que c'est important ..il faut integrer ce parametre ..

N'oublie pas qu'ici au bresil il n'y a pas d'assedic  et les bons jobs bien payés reçoivent combien de candidatures ....1000 ,2000 ....un divorce , l'arrivée d'un enfant peuvent tout changer ...

A te lire ,

CDLT

Salut Guarana et `à tous ...

L'insolvabilité est une plaie au Brésil ... et quand j'ai bossé sur la constitution d'un FIDIC et des Cedulas  de Credito bancario ... l'un des arguments forts pour ce type de fonds  pour l'entreprise qui lance ce type de fonds ( en gros pour une entreprise cela permet d'avoir des avances sur recettes et elle garantit le remboursement en en engageant ses recettes futures ) c'est la sécurité juridique du mécanisme de recouvrement ( la Cédula de Creditao bancario est exécutable extrajudicialement sans avoir besoin de recourir à la justice ... en gros)...

J'ai donc dans mes archives une étude de la banque centrale sur l'impact de  l'insolvabilité sur le niveau des taux d'intérêt...

Cela se passe de commentaire ...

Cela dit...les banques brésiliennes se goinfrent bien et il y a comme une légère distorsion entre l'impact de l'insolvabilité sur les taux réels et les taux d'intérêt pratiqués, de facto,  par les banques ...:-)

http://www.bcb.gov.br/pec/NotasTecnicas … rasilp.pdf

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Exact, l'insolvabilité est pour goinfrer les banques et autres organismes....!
Autre ORGANISME = EGLISES!!! (SECTES) qui voyant leurs OIES perdues, se font un plaisir de faire signer un papier de don du bien qui ennuie fortement la famille qui souffre et qui doit payer des agios ENORMES, ainsi alléger, et DIEU ETANT TRES GRAND !!! Les petites OIES perdues retrouve le chemin de la sagesse, c'est à dire, Va bosser ducon et fais pas chier ton monde, les animaux vite à l'auberge !!, Ils se font mettre et en redemande !!
Vamos na Igreja, escutar o PASTEUR !!
ALLELOUIA §§§§§§§§§§§ Gloire à toi Seigneur tout puissant !!!
c'est super bon !!! Miam Miam !!
Le turbocapitalisme bouffe tout ce qui traine !!!

Guarana, si tu veux tu achètes 3 biens a 100 000 ce que je recommande !
Au lieu d'un bien à 300 000 R$
ou encore 6 à 50 000 R$ !

Tout ce que la Caixa Economica a piquer aux acheteurs insolvables a déja été revendu, depuis longtemps !!
Les Egrejas, qui en revendant, vont payer les arriérés IPTU des Oies, et s'en mettent plein les poches, tout ceci n'étant pas Châpeauté par DIeu, mais bien en premeir lieu par l'église de la Scintologie, Tom Cruise et bien d'autres en sont, et Sarkozi, est un ami a eux !!

alexistour

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Exact, l'insolvabilité est pour goinfrer les banques et autres organismes....!
Autre ORGANISME = EGLISES!!! (SECTES) qui voyant leurs OIES perdues, se font un plaisir de faire signer un papier de don du bien qui ennuie fortement la famille qui souffre et qui doit payer des agios ENORMES, ainsi alléger, et DIEU ETANT TRES GRAND !!! Les petites OIES perdues retrouve le chemin de la sagesse, c'est à dire, Va bosser ducon et fais pas chier ton monde, les animaux vite à l'auberge !!, Ils se font mettre et en redemande !!
Vamos na Igreja, escutar o PASTEUR !!
ALLELOUIA §§§§§§§§§§§ Gloire à toi Seigneur tout puissant !!!
c'est super bon !!! Miam Miam !!
Le turbocapitalisme bouffe tout ce qui traine !!!

Guarana, si tu veux tu achètes 3 biens a 100 000 ce que je recommande !
Au lieu d'un bien à 300 000 R$
ou encore 6 à 50 000 R$ !

Tout ce que la Caixa Economica a piquer aux acheteurs insolvables a déja été revendu, depuis longtemps !!
Les Egrejas, qui en revendant, vont payer les arriérés IPTU des Oies, et s'en mettent plein les poches, tout ceci n'étant pas Châpeauté par DIeu, mais bien en premeir lieu par l'église de la Scintologie, Tom Cruise et bien d'autres en sont, et Sarkozi, est un ami a eux !!

L´insolvabilité oui. Qui peut payer cash ici est roi et peut négocier facilement. Le document du "don du bien" a t-il une validité juridique ou seulement morale ? Quelle horreur que cet instrument de torture spirituelle!

Dernière modification par alexistour (2007-12-17 21:25:18)

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Et bien c'est une scession de son bien (de sa dette donc) que tu fais au cartorio pour le repreneur en l'occurence l'église ou le pasteur ou plutôt son avocat rôdé à cette épreuve de soulagement pour que Dieu lui fasse miséricorde !! Rsrsrsr

Le pauvre est toujours plus pauvre et dépendant de la bonne parole, et le gros riche continue sur sa lançée .....! En parlant de Dieu comme une bonne parole !

alexistour

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Devant cartorio! Nossa... C´est une forme d´inquisition monétaire soft version portugaise...

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Mais tu oublies que les années plutôt noires 99 jusqu'a 2004, les églises et autres métiers de banquiers ont repris les biens des pauvres gens en détresse totale acculées au système.

Aujourd'hui ces mêmes braves gens, se voient offrir des cartes de crédit en veux tu en voilà !!
Attention à la casse, c'est 15% par mois d'aggios !! Rsrsrsrsrsr

guarana-saoluis

Moderateur

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Messieurs Bonsoir ,

Donc en fait nous sommes d'accord sur tout  , creons le EFFR ( estado federal françes revolutionario)creons des banques sur  le modele europeen , et des eglises renversons LULA ...

Plus serieusement nous revenons au meme commentaires il faut du cash ici afin de se mettre a l'abri des banques et des juros et des soucis ...

Smarty : (Guarana, si tu veux tu achètes 3 biens a 100 000 ce que je recommande !
Au lieu d'un bien à 300 000 R$
ou encore 6 à 50 000 R$ )

Hummmm vu l'insolvabilite je prefere 6 x bien a 50 KE loues a 500 reals .... il y a bien 50 % qui payerons !

a vous lire...

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

J'ai un pote à Miami (qui pleure évidemment, il a fait le mauvais choix en 2005) il me dit que les locataires qui ne paient pas, c'est en 5 jours que la police vient les expulser !! Rsrsrsrsr
Et ceci partout aux USA !
Ah le libéralisme faschisme quand même ! rsrsrsrs

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Smarty : (Guarana, si tu veux tu achètes 3 biens a 100 000 ce que je recommande !
Au lieu d'un bien à 300 000 R$
ou encore 6 à 50 000 R$ )

Hummmm vu l'insolvabilite je prefere 6 x bien a 50 KE loues a 500 reals .... il y a bien 50 % qui payerons !

a vous lire...

Bien sûr a Sao Paulo, c'est 100% qui paieront, en province, il te le mettrons profond vu la lenteur de l'administration.

A Sao Paulo, il faut mettre des studios a disposition des jeunes qui viennent étudier, genre résidence hotelière, bien plaçée.
Bien moderne, avec un matelas pour acceuillir le parent qui vient visiter sa progéniture étudiante etc etc !
le tout équipé internet !
Genre résidence hotelière estudantine bien fréquentée, je te gère ça sur l'ongle avec rubis en Or rsrsrs !

guarana-saoluis

Moderateur

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

J'en doute pas ....c'est bon de te retrouver sur le forum perso ...meme si parfois ( moi aussi ) t'est un peu degenté c'est agreable de lire tes ecritures revolutionnaires .( ont en reparlera )..t'est marrant en tout cas ( dans le bon sens )

...la suite de ce post est en privé ..

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Ayant été plutôt absent, sur le forum, aussi trabalhando bastante, et aussi accompagnant 3 français désirants investir ces jours ci, dans l'immobilier et uniquement à Sao paulo, j'ai remarqué une hausse sur les prix à l'achat très significative....!
Un 4 ème français arrive demain pour venir étudier ici, il cherche à se loger.
Je confirme c'est la ruée sur l'immobilier.
Une belle affaire est passée sous le nez d'un Thomas, très sympa, il a visté un studio qui lui a énormément plu.
Mais 2 heures après son passage, il a été vendu illico/presto.
Dégoûté le Thomas.

alexistour

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Ayant été plutôt absent, sur le forum, aussi trabalhando bastante, et aussi accompagnant 3 français désirants investir ces jours ci, dans l'immobilier et uniquement à Sao paulo, j'ai remarqué une hausse sur les prix à l'achat très significative....!
Un 4 ème français arrive demain pour venir étudier ici, il cherche à se loger.
Je confirme c'est la ruée sur l'immobilier.
Une belle affaire est passée sous le nez d'un Thomas, très sympa, il a visté un studio qui lui a énormément plu.
Mais 2 heures après son passage, il a été vendu illico/presto.
Dégoûté le Thomas.

Au Brésil il faut dégainer rapidement sinon t´es mort avant d´avoir vécu. C´est pire que le far west!

cinerocky

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

smarty content de te revoir sur le forum!
Peux-tu dire à combien se vendait le studio visité ?

Chico brasil

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

cinerocky, comme je viens de le poster ce jour, la première  grosse vague d'acheteurs arrive enfin sur le marché immobilier, il a fallu pas loin d'une année, aprés la baisse des taux immobiliers pour voir une hausse significative du nombre de demandeur, la perte de rentabilité des marchés financiers depuis décembre, accelére ce mouvement qui va aller crescendo...déjà qu'en 2005 et 2006, le BTP avait du mal à suivre sur SP, 2007 idem, 2008 va être l'année de l'explosion immobilière au Brésil...les marchands de matériaux de base ayant des soucis d'approvisionnement, notament dans  l'approvisionnement en ciment avec un sous capacité à fournir les besoins du marché journalier qui va en s'amplifiant. Certains constructeurs de "condominio" voyant leur chantier arrêté par manque de ce produit de base qu'est le ciment !!!!

Dernière modification par Chico brasil (2008-02-02 17:14:10)

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

smarty content de te revoir sur le forum!
Peux-tu dire à combien se vendait le studio visité ?

60 000 reais, tout meublé et rarement aussi beau et bien agençé, m'a dit Thomas (Parti a Rio ce soir) pour jeter un coup d'oeil sur les reines du carnaval...!
Je suis content, mais je ne sais pas qui tu es au juste, en fait, je ne connais que quelques que pseudos qui correspondent à des gens que j'ai rencontré.
Recevant pas loin de 30/40 emails par jour rien que sur le Brésil, je ne sais qui est qui.
Maintenant, j'ai Gregoire qui est arrivé ce matin chez moi, et qui va étudier 1 an au brésil !
Sa valise sur Aérolinas ARG, venant de new york, n'est pas arrivé sur son vol de 10H30 du matin, mais viens juste d'être livrée chez moi, a 00H45 à l'instant.
Lundi arrive un autre étudiant.......

Dernière modification par smarty (2008-02-03 18:34:30)

cinerocky

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

merci pour les infos de prix.
Je suis récent sur le forum mais pas assez pour ne pas avoir apprécié tes interventions parfois musclées mais toujours savoureuses.
Prochaine fois que je viens à sampa, je te fais signe. J'envisage des investissements sur sampa d'où ma saine curiosité.

Pacôme

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Oubliez l'immobilier!!! Pour gagner du pognon au brésil, il faut monter une église ou un motel!! Lol
Pacôme

Pacôme

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

ou alors une brasserie!

guarana-saoluis

Moderateur

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Bonjour ,

Suis d'accord avec pacome mais je vais completer , ceux qui gagnent de l'argent ici c'est avec la credulite des gens et la misere , vous avez lu ceci ( cela pourrait etre au bresil):il reste beaucoup de choses a faire !!! ( mais avec une mentalite de de p )

smarty

Membre

Re : perspectives du marché immobilier brésilien.

Oubliez l'immobilier!!! Pour gagner du pognon au brésil, il faut monter une église ou un motel!! Lol
Pacôme

Oui, ou même la Brasserie comme tu dis.
Pour l'immobilier, c'est pas grave, d'autres s'en chargeront parfaitement bien.