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gilparaiba

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Investissement immobilier

Hello à tous,

Ce forum est toujours aussi géant. Merci à tous.

Je voulais avoir votre avis sur une opportunité  d'investissement
immobilier sur São Paulo à savoir un flat  pas très loin du
shopping center Morumbi.

Moi même j'habite depuis peu au Brésil mais dans le nordeste.
Je connais un peu São Paulo pour y avoir vécu il y a longtemps.

Sur le papier, bien évidemment, cela à l'air d'un bon investissement.
Maintenant, comme je débarque et passe par un courtier Anglais...
(Entre paranthèses, avec la chute du real par rapport à la livre et
la chute de la livre par rapport à l'euro, je crois qu'ils commencent
à arriver en force du côté de Natal)
je me méfie quelque peu surtout que ce n'est pas qu'un seul flat à vendre
mais qu'il y a en a une bonne dizaine dans cet immeuble de 8 ans d'age.

Le deal est le suivant : achat du flat déja meublé, gestion locative
par une agence sur place; En net, il prévoit un gain annuel par la
location de 12% de la valeur du bien (ce qui est excellent mais
pas un peu trop beau ?). L'agence se targue de 100% d'occupation.
Enfin ils estiment la valorisation du bien à 20% par an (au moins pour
l'année prochaine).

Comme je suis un peu méfiant et que cela m'a l'air trop bien pour
être vrai, c'est quoi qui cloche ?

Merci de vos avis éclairés sur le système du flat, la localisation sur
Sao Paulo, la valorisation immo. sur Sao Paulo. La crise ?

A+

BaRoN NoiR

Membre

Re : Investissement immobilier

Mon avis, l immo s effondre dans le neuf sur SP , ventes en chute de 50% sur un an   !!! et en pleine crise immo te dire que ton patrimoine va se valoriser de 20 % l année prochaine !!!! il consulte qui MMe Irma ???

Chico brasil

Membre

Re : Investissement immobilier

Pas sur Baron Noir,
les ventes ne s'effondrent pas sur SP, n'oubliez pas qu'au Brésil nous sommes sur des achats primo-accédant et pas spéculatif donc rien à voir avec la crise immobilière, la société brésilienne voit son niveau de vie augmenté au fil du temps, et la crise n'aura aucun impact sur la croissance intérieure du pays, hormis un ralentissement léger, consécutif à une légére remonté des taux des crédits.

Pour SP, les clefs d'un bon investissement sont les même qu'à Paris.
1) Localisation ( centre ville ou rayon de 3 kms maxi)
2) proche d'un métro ( 10 mn max à pied)
3) proximité d'un espace de verdure et de calme
4) place de stationnement pour 1 ou 2 voiture

j'ai un ami qui a acheté en mars 2007 un appartement de 75m2 pour un total de 150 000 R$ (rénovation complète, immeuble de 30 ans), correspondant aux critères décrit ci dessus, il est à 10 mn par le metro du marché municipale de SP et la station est de métro est à 5 mn de chez lui à pied

résultat , il l' a loué  en moins de 10 jours, via une agence qui a prit toutes les garanties de solvabilité des locataires pour la somme de 1100 R$ / mois hors charges de condominio

Depuis mars 2007 à aujourd'hui, il a reçu 3 offre d'achats de son apaprtement, dont une de son locataire, pour une proposition de 190 000 R$, n'étant pas intérressé dans l'immédiat, il préfére le garder et le louer...

BaRoN NoiR

Membre

Re : Investissement immobilier

http://www1.folha.uol.com.br/folha/dinh … 2559.shtml
Chico si les ventes ne s éfondrent pas c est quoi cela et encore chiffres promoteur...
Par ailleurs une source, qui voyageait pour des projets immo, dans ts le brésil, m a dit hier, je reste à Rio, car dut à la crise tout est à l arret !!!
Et pour finir pour Gil, en effet les Anglais débarquent dans le Nordeste et en ex yougoslavie et vendent dans le Sud-Ouest , sauf que pas d acheteurs !!!
Enfin méfie toi, expérience perso des Londoniens et des banlieusards...en Angleterre plus les gens viennent du nord plus ils sont fiable..

Chico brasil

Membre

Re : Investissement immobilier

Baron Noir,

depuis 2004, les chiffres de la construction au Brésil et de la mise en chantier progressaient de 25% par an, cependant la demande annuelle était de 60%....donc chaque année, la construction était toujours un tempo  en retard par rapport à la demande....

aujourd'hui,  même si l'on peut constater une baisse des demandes, la secteur de la construction n'a toujours pas rattrapé le retard pris dans la livraison d'appartements dont les ventes ont été signé....Cependant il est fort possible que le secteur commence à ralentir vers la mi juin 2009 et pas avant, d'ici la crise sera peu être plus qu'un mauvais souvenir....

Dernière modification par Chico brasil (2008-11-28 12:22:36)

gilparaiba

Membre

Re : Investissement immobilier

Oi,

merci pour vos avis.
Mon avis : l'investissement est un flat donc à la location
cela cible les expatriés business de courte durée (3 mois, 6 mois)
Je pense que pour cette niche d'investissement cela ne rentre
pas forcément dans les critères standards d'un appartement
pour les besoins locaux : longue durée, cadre de vie , etc...
et donc pas dans les statistiques globales de l'immobilier.

Maintenant, avec la crise, est-ce que les gens continuent
à voyager pour le boulot à SP ?  Dans le marché spécifique
du flat, qui est en excès : offre ou demande ?

Concernant la crise, à mon avis c pas demain la veille
que ça va repartir mais je voudrais pas faire
l'oiseau de mauvaise augure....
Après la bulle internet cela à mis 2 ans pour repartir
je crois.

até
gilparaiba