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Forum abc-latinaDiscussions sur l' Amérique Latine
#1 2010-07-08 10:56:26
investissement au brésil...bonjour nous sommes un couple de belge,elle belge a cent pour cent et moi j ai été adopté par une famille belge..je suis en attente et j espère pouvoir récpurer ma nationalitée brésilienne...j ai visité plusieurs fois le brésil, rio,sao paulo, sao luiz,lencois maranhes,belem,recife et olinda...j ai toute ma famille qui viens de recife et olinda..j ai déja passé quelques mois au brésil, et apès avoir murement réfléchi, j ai décidé de retourné vivre et investir au brésil...je ne cherche pas à être riche mais simplement monter un projet pour pouvoir simplement vivre au brésil,..mon but n est pas du tout de m enrichir mais de retourner a mes racines,je sais qu il y a des avantages et des inconvénients pour vivre au brésil...alors j aurais besoin d un peux de renseignements, point de vue passeport,et mariage là bas...? et surtout avant tout je recherche quelqu un qui connaitrait des sites ou des agences immobilières au brésil..j aimerais avoir différent avis pour la situation ou m implanté...ou pensez vouS,CAR JE n ai aucune idée ou investir, moi j aime la région nord et nord est du brésil....alors si tu connais des pousadas a louer ou acheter, ou tout autres idées de projets qui pourrais marcher au brésil je suis preneur...j aimerais aussi connaitre la valeur moyenne d une pousada et le coup avec toutes les charges par mois que cela peut engendré...?je me tiens a votre disposition et espère etre éclairci sur ce site, je m informe avec pas mal de sujet...obrigado até logo... lupercio e debora ps budget moyen 125 000 reais Dernière modification par lupercio e debora (2010-07-08 10:59:10) Hors ligne #2 2010-07-08 12:57:03
Re : investissement au brésil...lupercio e debora a écrit :
Bienvenue sur le forum et bravo pour ton projet de retour vers tes racines. Hors ligne #3 2010-07-08 13:49:47
Re : investissement au brésil...alexistour a écrit :
effectivement ... cela me semble bien court ... 125 000 ... Par ailleurs tu trouveras de nombreux fils de discussions sur le thème de la pousada .... il s'en dégage que cela fonctionne ( sauf localisation particulière) maxi deux mois par an et qu'il y a une surcapacité en nombre de lits dans la plupart des régions ... Fait un calcul simple ... si tu veux dégager disons un revenu net de R$ 5000 pour un couple que tu fais une marge disons de 50% sur le prix des nuits ( entre les impots et les charges de personnel et les consommations ..) et que tu as un remplissage très bon ( allez au pif 40%) combien de nuités faut il que tu arrives à vendre ? donc cela te donnera une idée du nombre de chambres dont tu as besoin et orientera tes recherches .. Chico qui est notre spécialiste "és pousadas" :-) pour en avoir exploité une .. pourra t'informer plus pleinement Dernière modification par Salève (2010-07-08 13:51:02) Hors ligne #4 2010-07-08 22:06:23
Re : investissement au brésil...Bonjour, Je suis actuellement entrain de prospecter pour acheter une maison dans le nordest, rayon de 60 km au tour de Forteleza. Pour te donner une idée des prix de ce qui se vend regarde là http://www.balcao.com/ , même si au départ les prix sont surestimé cela donne une idée. La seule poussada à vendre que je connais est à 400 000 R$, par contre elle est en super état et super équipé, mais pour y avoir séjourné à plusieurs reprise, y compris en période de vacance elle est rarement complète. Salut Hors ligne #5 2010-07-09 17:46:18
Re : investissement au brésil...Bonjour, le docteur Pousada reprend du service Revenir à ses racines est tout à fait louable, par contre cela à un coût et demande réflexion. Un Budget de 125 000 R$ ne permet pas d'acheter une pousada, seulement un appartement de 50/70m2....Une pousada fait en moyenne 300 m2 (8 chambres) sans compter le prix du terrain et d'éventuelles restrictions communales Dans les zones hyper concurrentielles, pour s'en sortir, il faut faire du volume pour compenser un niveau de prix bas, et ce volume est obtenu par une grande quantité de chambre à détenir, sinon quoi c'est la mort assurée. Le minimum de chambre, par pousada, devra être d'environ 25, avec un prix moyen de 70 R$ la nuit pour 2, en dessous il sera difficile d'équilibrer surtout que le taux de remplissage à 100%, ne porte que sur une période limitée à 2 mois et demi par an, le reste du temps celui ci plafonne à 20% en moyenne. Par contre à l'inverse, dans des secteurs protégés ou réputés, comme par exemple la situation de la pousada que je posséde dans le sud du Pays, ou la mairie a bloqué par des décrets toutes créations de nouvelles pousada et non renouvellement d'anciennes en cessation d'activité en imposant une surface de terrain minimum de "X" m2, d'un nombre imposé de chambre ayant une surface de "X" m2, il est possible de générer, pour ceux qui ont encore leur pousada en activité et créé avant ces décrets, une rentabilité honnête avec peu de chambres, par contre le prix de vente de ce produit (recherché) reste à des niveaux élévés bien au delà des 125 000 R$ Dernière modification par Chico brasil (2010-07-09 17:52:24) Hors ligne #6 2010-07-20 14:35:26
Re : investissement au brésil...Lupercio et Deborah : Hors ligne #7 2010-07-20 16:53:53
Re : investissement au brésil...Bonjour, Hors ligne #8 2010-07-21 01:18:38
Re : investissement au brésil...Salut Jaime, Comment t'es tu assocé avec une agence immobilière, pqr des connaissances? Comment as tu convaincu l'agence, quel est son intérêt à partager le énéfice avec toi s'il elle a les moyens d'investir seule? Merci pour les détails Hors ligne #9 2010-07-21 01:30:59
Re : investissement au brésil..."Immobilier en pleine croissance avec valorisation minimum de 40% ou 60%" Hors ligne #10 2010-07-21 04:42:17
Re : investissement au brésil...Mr BAYARD,Mr je sais tout, si vous ne croyez pas ,c'est votre problème,,, j'avais acheté un terrain avec deux associés pour 60000, la construction nous a couté 82000 réais et nous avons vendu pour 230000 reais en sept mois entre l'achat du terrain et la vente, ,et oui ,le père noel existe, mais pas pour les gens comme vous,qui ne crois en rien,pessimiste ,simplement. Et vous aller me demander ,"alors ,pourquoi tu es la, entrain chercher des investisseurs??" . Simplement parc-que ,j'ai déjà investi TOUS mon argent la-dedans sur sur une autre construction, mais je ne veux pas en rester là et je veux en profiter de ce boom immobilier tout simplement en emmenant ici d'autre investisseur pour en profiter et BIEN EVIDEMENT je vais en profiter ,puisque je vais prendre une commission après la vente. Je vous signale que je travaille avec une agence immobilier qui investie avec moi ,un avocat et un comptable et j'ai mon CPF et le RG. Hors ligne #11 2010-07-21 04:53:37
Re : investissement au brésil...BAyard tu dis : "La croissance, c'est pour les constructeurs qui font payer sur plan." essentielement oui; mais en tant que particulier si tu achètes un apart sur plan dans un endroit choisi qui va surement se valoriser (SP, RIO, BH, Brasilia, Salvador ... ...) et surtout en payant a vista lorsque c'est la première tabelle de prix ... là oui tu peux avoir retour moyen de 40 % en 3 ans ( + ou - ) exemple X supposition : apart 1-2 quarto (ce qui se revend le mieux) à 250'000.-- reais financé première tabelle ... tu négocies et l'achètes env. 215'000 a vista ... ensuite tu attends 3 ans (et demi) ... le prix officiel de la dernière tabelle env. 300'000.-- ... et la encore avec valorisation tu arrives le vendre 310-320'000.-- env ... donc le bénéf peut être bien intéressant ... mais pour ca il faut tjs choper un prix de tabelle de départ et surtout bien négocier ... je sais de quoi je parle je suis corretor sur Salvador ... @+ abraços p.s tu dis 1 milions reais luxe oui aussi com certeza ... le truc le mieux (selon mon avis et ce que je vois) ça reste APART le 1/4 et 2/4 avec toute infrastruture sur grande ville .... valeu abs Hors ligne #12 2010-07-21 04:58:38
Re : investissement au brésil...@ Jaime : curiosité c'est quel quartier sur Brasilia ? valeu até + Hors ligne #13 2010-07-21 05:16:46
Re : investissement au brésil...Sobradinho,bien avidement ,je ne suis pas aller au "plano piloto",trop cher.... Hors ligne #14 2010-07-21 08:34:17
Re : investissement au brésil...Blackmagic 2 a écrit :
interessant, la bonne regle etant l'emplacement, il y a toujours dans ce cas une plus value a la clé Hors ligne #15 2010-07-21 13:35:40
Re : investissement au brésil...Salut Pour ma part, j'ai fait des plus values confortables dans l'immobilier ...mais pas du tout de l'investissement ... c'est ma résidenc que j'ai revendu deux fois ... la dernière fois j'avais acheté en 2003 pour 280 et revendu 3 ans plus tard pour 400... (J'ai ensuite acheté une baraque) .... une plus value, A PRIORI, sympathique ...dés lors qu'il n'y a pas d'imposition .. reste un detail ...il faut tenir compte de l'érosion monétaire .. en prenant L'IGPM (indice usuel pour l'indexation des loyers) ... une valeur de 280 000 (janvier 2003 cela donne en valeur actualisée par l'igpm ( j'ai fait l'actualisation sur le site de FGV Dados) de 341 000 reais (janvier 2006)... si en valeur absolue la plus value obtenue était de 30% en valeur corrigée elle n'est plus que de 14,5% ... en trois ans ... rien d'exceptionnel .. Pour un investisseur qui conserve 3 ans le bien avant revente comme évoqué dans des messages précédents, la rentabilité est encore inférieure si on tient compte des frais fixes ( condominio, iptu frais d'agence etc.) Dernière modification par Salève (2010-07-21 13:40:48) Hors ligne #16 2010-07-21 14:25:05
Re : investissement au brésil...@ Axiom et ces 3 ans et demi sont le délai de base entre le lancamento et la livraison des clé; je parle donc d'appart (immeuble) sur plan en construction ... donc pendant cette période tu fais rien tu attends (pas de condo, pas de IPTU, pas de soucis locataires ou agence etc ... celui qui investit à crédit fera sans doute une plue value, mais bien moindre (à cause de la correction monétaire des parcelles via INCC - indicio national da construção civil) que celui qui aura acheter a vista dès le début du lancamento ... et en général pas de soucis si incorporadora connue sur marché ayant déjà réalisé avec entreprise construction connue aussi (les Gafisa, Cyrela, OAS, Odebrecht etc ... ) et de plus la plupart des bon empreedimentos sont avec la Caixa, Santander etc ... derrière qui assume si y'a un prob ... donc ... valeu abs Hors ligne #17 2010-07-21 15:15:30
Re : investissement au brésil...il faut une belle paire de " coucougnettes " quand meme !! Hors ligne #18 2010-07-21 15:30:17
Re : investissement au brésil...Blackmagic 2 a écrit :
Reste que compte tenu de l'erosion monétaire ..il faut, si tu as payé "a vista" 100 000 en juin 2007,que tu vendes mini 121.000 pour tenir compte de l'erosion monetaire ( indice igpm) pour avoir une operation blanche et à supposer que tu aies "zero"frais en reprenant comme coeficient d'erosion monetairel'indice "INCC-DI" ce n'est plus 121 000 qu'il faut que tu revendes mais 125 000 reais ... sans compter que ton capital aura été immobilisé et improductif pendant 3 ans ... Pas si évident que celui qui paye à prestation soit perdant ...en tout cas si la value est inférieure à 30 % dans l'exemple ... ( si on prend quelque qui achète à prestation et qui mets le capital de 100 000 sur des placements comme Tesouro direito .. il aura un immeuble qui en corrigé lui coute un peu plus cher mais aura perçu des revenus du capital ..) Hors ligne #19 2010-07-21 15:39:38
Re : investissement au brésil...si j'ai bien compris, c'est comme ça que les plus values de 40 % se transforment en 15 %, pas franchement une bonne affaire sur 3 ans ... Hors ligne #20 2010-08-26 11:48:45
Re : investissement au brésil...alexistour a écrit :
bonjour tout d abord merci a toi et ainsi que a tout les membres du forum qui mon répondu...mes 125 000 reais c est pour en investir une partie et m installer.. j aimerais savoir si pour tout cela, il faut un diplôme spéciale,?ou des connaissances particulières? et quel sont les difficultées pour ouvrir ce genre d activitées.... je tiens aussi a préciser que je ne veux pas spécialement être riche, je retourne au brésil car j aime mon pays et je veux etre pr!s de ma famille...et je désire faire une activité proffesionelle et vivre comme tout les brésiliens, ..je ne suis nullement un gringos qui veux venir pour se faire de l argent, car je sais que en europe c est plus facile... Hors ligne #21 2010-08-26 14:53:05
Re : investissement au brésil...Je comprends mieux ta démarche. Tu vas probablement travailler beaucoup pour arriver à tes fins. Personnellement, je me tournerais plus vers ta proposition 1, ou 3,4 mais tu sembles ne pas avoir le budget, à moins que tu travailles en gérance. Le cybercafé ne me semble pas avoir beaucoup d´avenir même au Brésil. Tous ceux que j´ai pu observer vivotaient péniblement et fermaient au bout d´un ou deux mois. Hors ligne #22 2010-08-26 17:06:17
Re : investissement au brésil...alexistour a écrit :
merci a toi de ta réponse,si j ai déja un petit budget a investir a peux pres 150 000reais....et je sais que pour un bateau au maranhao est de 25000 reais tout neuf j ai déja pris mes renseignements, quand je dit bateau, c est petite barque avec un toit, et ont l ont peux faire 10 places a bord..je l ai vu de mes propers yeux..pour ce qui est du cyber je penses comme toi....moi c est dans le nord est aussi que je veux investir...plus entre recife et fortaleza..bien a toi....pour la pousada je me donne dix ans, je suis jeune et j ai le temps...j ai déja le budget pour une pousada, mais je veux d abord me faire de l expérience avant d investir une aussi grosse somme, car cela se réfléchi un tel investissement.... Hors ligne #23 2010-08-26 18:50:29
Re : investissement au brésil...Salut, Dernière modification par atlante (2010-08-26 18:54:57) Hors ligne #24 2010-09-07 12:30:55
Re : investissement au brésil...atlante a écrit :
a t écouter il est impossible de faire une activitée dans le nord est...je peux te dire que c est faux, car j ai moi meme vu que c était possible...que certains bars marche très bien, et supermaché aussi...il y a beaucoup d activitées qui marche au nord est, faut juste savoir vers quoi s orrienter...mais toi je te trouve un peux pessimiste quand meme...moi j y crois et je m attache, je suis certains qu il y a moyen de trouver une activitée au brésil qui me permetera d en vivre...merci quand meme pour tes conseils, cela peux m aider... Hors ligne #25 2010-09-07 16:52:37
Re : investissement au brésil...Lupercio, Hors ligne |
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