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Patrice Silver

Member

Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Bonjour  a tous , je parcoure le site depuis plus d'un an déja.
Je suis en contact avec quelques compagnies immobilieres de SP qui me font des offres et m'envoient des contrats surprenants... de 17 pages. Des contrats avec conditions de financement de 37 pages !!.  Il apparait que tout se vend a crédit au Brésil ??.
Je compte m'installer a Sao paulo ou a Santos (6 mois au Brésil, 6 mois en Europe) . Je connais les démarches au niveau visa... (les participants du forum m'ont déja bien informé sur ce theme). Mais au niveau achat d'un appartement au nom d'une brésilienne est t'il classique de traiter en direct avec la société immobiliere si c'est une construction en neuf  ou bien est t'il préférable d'avoir un conseiller immobilier sur place. Je compte etre sur SP fin septembre 2007 ou février 2008 pour faire un 1er choix .
Peut-on discuter des conditions en offrant paiement cash ??
Merci d'avance pour vos tuyaux !!
Je n'ai l'intention, ni d'investir... ni de travailler... juste gouter au Brésil... ''just fun'' (je mérite quelques années de vacances...)   

smarty

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Bien sûr Patrice, tu peux offrir de payer cash, et obtenir un meilleur prix.
J'ai plusieurs biens ici, que j'ai payé cash.
cartorio (notaire) avec 20% en ouvrant l'achat direct chez le cartorio devant "escrente" et le vendeur.
Si lors de la signature définitive environ 3 semaines après les 20%, le vendeur ou l'acheteur se désiste, les 20% sont perdus soit pour l'acheteur s'il ne désire plus acheter, soit le vendeur paut avoir a rembourser la somme en doubel a l'acheteur.
Mais le contrat d'achat vente, peut être assaisonné comme on veut.
Ex, avec locataire dans les lieux ou vides etc etc !

Je comprend ton désire d'aller en alternative sur Santos, car tu n'es vraiment pas loin de Sao Paulo.
Je crois même, que si tu viens me rencontrer quartier Av Paulista, je te ferai l'éloge d'avoir 2 lieux de résidences, l'un a SAMPA e Santos.(Ou Praiai grande ou Sao vincente, qui touche Santos, Santos ayant le privilège d'avoir un Bac qui t'envoie de l'autre coté sur Guarujà, gratuit dans ce sens et payant pour en revenir Rsrsrsr!

Il est même pensable à première vue, puisque tu es flexible, que tu investisses tes fonds sur ton compte fonds d'investissements, et louer aux 2 endroits pendant un an pour te rendre compte des choses.

Voilà, j'ai bien sûr des gens à te recommander, mais de visus, pas de virtuels.
Tu visiteras quand tu veux et comment tu veux.

En plus, habitant a Sampa, je trouve les bus qui nous mènent à la plage pas chers et meilleures alternatives, dans un pays ou avoir une caisse c'est comme le pigeon face à l'état proxénète.

Patrice Silver

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

): Merci Smarty  ):  Je te contacterai dès que j'aurai des dates précises. J'habite l'Espagne actuellement ce n'est pas trop mal non plus. Mais j'ai envie de gouter a autre chose. J'imagine que le Brésil aujoud'hui est comme l'Espagne d'hier avec une croissance incroyable du secteur  construction !! Ici en Espagne ça ralentit dur maintenant , les prix sont au plus haut et il y a un net ralentissement  de la demande , on a construit partout et n'importe comment. Ici a Bilbao pres de chez moi tu n'as rien pour moins de 400000.-€  (petit appart de 80m2 a réformer..!!).
Les prix ont augmenté ces dernieres années de l'ordre de  + 17% /an... aujourd'hui c'est +5 a 6% mais les ventes sont plus compliquées a realiser , les prix du logement  sont completement  au dela des capacités financieres de plus de la moitié de la population.
Quelle est la situation actuelle de la construction au Brésil , je suppose que c'est en plein ''boom''.
Merci d'avance pour vos infos..
   

Delta Sol

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

En France, j'étais marchand de bien. Au Brésil, je me suis reconvertis. La situation actuelle de la construction au Brésil n'est pas en plein boom, non. Et si tu veux investir dans le bizzness, l'immobilier est un mauvais plan. Tu peux t'acheter des biens immobiliers moins chers qu'en Europe, ça c'est sûr. mais pour revendre, tu vas te faire des cheuveux blancs. L'offre est beaucoup plus importante que la demande. Même à des petits prix. Le Brésilien de base est fauché. Il survit. L'économie du pays est sacrifiée au profit des politiciens corrompus. Le Brésil est une république bananière. Les taux d'intérêts sont faraoniques. Achète ta barraque cash, c'est pas une option, c'est indispensable. Maintenant, si tu as les moyens de construire des immeubles (genre 10 étages/4 apparts par étages) et avoir une super structure de vente, là tu peux récupérer du fric (ou tomber en faillite si tu restes pas concentré sur les objectifs). Le Brésil, c'est sympa pour y vivre, mais (contrairement aux îdées reçues) il faut avoir les moyens. Le SMIC est à 100 euros. Mais pour vivre bien, tu dois gagner plus qu'un SMIC français. Si tu vois ce que je veux dire !

guarana-saoluis

Moderateur

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

DELTA SOL ecris "Le Brésil, c'est sympa pour y vivre, mais (contrairement aux îdées reçues) il faut avoir les moyens. Le SMIC est à 100 euros. Mais pour vivre bien, tu dois gagner plus qu'un SMIC français. Si tu vois ce que je veux dire !"

Exact , mais tout depend de la localisation geographique au bresil au nordeste c'est moins cher perso marié ,une gamine de (presque) un an , et un chien qui mange comme 4 je depense entre 2800 et 3000 reals en etant en loc (500 reals ) en incluant couches , pediatre , medecins particular et nous vivons correctement ...resto etc.. je pense que (certains le confirmerons ou me corrigerons ) le salaire moyen au bresil tout etat confondu est de 1000 rs ,  3000 reals au bresil devrait correspondre a 3500 euros net en france avant impots ...

Attention a la finition et a la construction les bresilien sont expert dans la maniere de camoufler les defauts immobilier ...

bonne chance ..patrice

Patrice Silver

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Merci pour ces info. La vision que les constructeurs et compagnie immobilieres donnent  du Brésil ici est que les prix flambent. Si véritablement la vente est difficile , il est en effet important de savoir si ça vaut la peine d'acheter !!.  En Espagne ces dernieres années le neuf comme l'usager se vendaient en 5 mois maxi, au prix désiré...aujourd'hui cela peut tarder 1 an ou plus pour vendre un appart même en lachant du lest au niveau prix. Il doit donc y avoir au Brésil une offre de location assez elevée ?? Est ce une option a envisager ??.
Mon budget prévu pour vivre a SP ou santos dans un premier temps se limitera a 6500 a 7000 Reals /mois , l'option location peut etre préférable.
Merci d'avance pour vos commentaires.

Delta Sol

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Non, en ce moment au Brésil, les prix de l'immobilier ne flambent pas. La seule chose qui flambe, c'est la corruption, la criminalité, les malades dans les couloirs des hôpitaux publics, le foutoir dans les aéroports et le manque de respect des politiciens envers la population.

Il y a quelques endroits de luxe dont les maisons et terrains sont aussi chers qu'en France, voire plus cher. Mais dans la majorité des cas, l'immobilier est moins cher. Comme je le disais précédemment, c'est pas le choix qui manque pour acheter. Par contre pour revendre, là, il faudra être patient. La mode ici, c'est d'échanger contre un autre bien de valeur différente avec la différence en argent. Surtout, n'achète pas à distance, tu vas te faire rouler profond ! Ne fait confiance à personne. Et surtout pas aux agents immobiliers. Ils sont tous trés gentils et trés sympas. Mais pour ce qui est de la confiance, c'est une autre paire de manches. N'oublie pas que les salaires ici sont tellement bas, qu'ils sont prêts à tous pour faire une vente.

Ca vaut la peine d'acheter, bien sûr, mais pas pour faire du bizness. Tu dois visiter tout ce qui est à vendre et comparer. N'achètes pas le premier produit venu. Avec les yeux d'un européen, le premier produit venu va te sembler l'affaire du siècle. Les quartiers agréables à vivre sont peux nombreux, la plupart sont pourris.

Avec ton budget tu peux vivre tranquillement dans la région Sampa/Santos (tout dépend bien sûr de la composition de ta famille et de ton train de vie). Tu peux louer et prendre le temps avant d'acheter. Attention, ya mieux que Santos dans la région, sans être beaucoup plus loin.

Patrice Silver

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Merci Delta Sol. Oui ,en fait j'aimerais etre a moins de 90 minutes de Sao Paulo, c'est pour cette raison que Santos m'etait apparu comme une bonne option. Quelles sont les autres localités dont tu parles ??.
Au niveau logement... je ne suis pas trop exigent, je suppose même qu'il est préférable de passer ''inaperçu''. Je suis plus axé sur bonne gastronomie... bons vins...bons champagnes... (là c'est mon domaine) et belles filles, bien que je ne sais pas si ma fiançee qui est brésilienne me laissera cette possibilité  . Le paysage que tu décris n'incite pas tellement  au voyage.. De toutes les façons c'est vrai qu'il est toujours possible de louer quelques chose .... et si rien ne va,  retour a la case départ. Cela ne sera qu'une expérience de plus.

Delta Sol

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Santos est une grande ville polluée ou tout le povão (peuple de "base") de São Paulo va . Tu peux prétendre en remontant vers le nord, entre GUARUJA et UBATUBA (en passant par Ilha Bela) suivant ton budget. Si tu prévois un aller/retour par semaine, tu peux aller jusqu'à 2 heures de route et ainsi avoir un truc plus chic ou plus cool que Santos. En règle général, le litoral nord de Sampa. Le litoral sud est plus simple, meilleur marché, mais plus pourri. Tu peux te faire une îdée avec Goole Earth/Map.
Pour le logement, tu peux choisir un condominio (immeuble(s)/maisons avec accès sécurisés moyennant une taxe mensuelle). Moi, perso, j'ai une maison à Caraguatatuba hors condominio. Et pour l'instant, je n'ai eu aucun problème de sécurité. Comme tu dis, il suffit de passer inaperçu et de pas faire le cake à bord d'une grosse Audi par exemple. La bouffe brésilienne est super (Restaurants "Churrascarias"). Mais c'est vrai qu'au bout d'un certain temps, quelques plats typiquement français manquent. Le champage et les bons vins français, tu peux oublier. A  moins d'être prêt à dépenser une fortune. Ici, c'est la bière (excellente). Les belles filles, je te conseille aussi d'oublier. Elles sont belles, certes, mais si ta fiancée est fidèle, garde la. Parfois, se sont les plus pauvres qui sont les plus belles (et les plus faciles étant donné qu'elles sont pauvres) , mais il y a des gros risques d'embrouille (ou pire !) à l'arrivée.
Le principal intérêt de vivre au Brésil, c'est le climat. Pendant que nos compatriotes en France se pellent pour aller bosser, ici on profite des cocotiers et du soleil. Le prix à payer : Avoir un pouvoir d'achat suffisant pour ne pas dépendre de la santé publique (mouroir), de l'éducation publique primaire et secondaire (fabrique d'abrutis), pour pouvoir se payer les biens de consommation qui en règle générale sont plus chers qu'en france et pour pouvoir se payer sa barraque, sa voiture, etc, au comptant (taux d'intérêts dissuasifs). Ce qui est moins cher, les restaus, cinés, hôtels, ballades.

Chico brasil

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Delta sol ton analyse du marché immobilier brésilien n'est pas exacte et surtout un peu exagéré. Le Brésil est un pays en voie de developpement, à forte croissance, il suffit de voir la vitesse à laquel certain endroit se développe en zone commerciale pour le comprendre, rends toi à Sao José dos Campos, en l'espace de 3 années il s'est construit : une concession Citroen, Mitsubishi, Peugeot, 2 Carrefour (surface de 10 000 m2),  1 supermarché Xtra, 3 écoles privé, 3 shoppings, sans parler de "X" appartements dont les prix au m2 evoluent dans une fourchette de 1500 à 2000 reals le m2, Embraer et Petrobras prévoient le recrutement de 4000 personnes sur 2008 dans la région......   la construction immobiliere croit de 30% par an, la demande est supérieure à l'offre, si les gens n'avaient pas les moyens de consommer ou d'acheter on n'aurait pas de construction en tout genre, eh oui différent de ton analyse, les taux ne sont plus "faramineux" comme tu le dis, avec des taux de 8%, on est bien loin des 20% de 2004 et trés proche de ceux de la France à 4.5%.... ensuite le niveau de vie des brésilien s'améliore à la vitesse grand "V", les temps de revente selon les endroits (et là il faut faire attention ou l'on achete) varient de 6 mois à 8 ans, pour info en France, nous sommes maintenant sur des délai moyen de 1 an à 2 ans....

Guaraguatatuba est un endroit isolé, et l'immobilier n'est qu'un immobilier de loisir, rien à faire sur place, sauf à y passer des vacances, donc je comprend ta vision pessimiste, car pour vendre il te faudra au moins 5 ans.... il est plus facile d'aller dans une pousada et de passer 1 semaine en terme de coût que d'investir dans un bien dont la revente sera difficile, cela est vrai pour tout le littoral Paulista.  Les brésiliens achétent pour se loger et par pour les loisirs, donc là ou il y a de l'activité commerciale et industrielle, et cela est logique.

Mais beaucoup d'etrangers ne l'ont pas compris et ont investi sur une "image" de carte postale, un décors de rêve ne donne pas à manger     sauf si tu as une bonne retraite...

Pour exemple, un ami vient d'acheter un appartement sur SP d'occasion de 25 ans d'age, il a fait des travaux pour 15 000 reals, 7 mois apres, il a déjà reçu une offre à 200 000 reals, il ne l' a pas encore aménager et ce n'est pas son but de le vendre... mais le quartier ou il a investi est à 10 mn du marché municipal de SP par métro qui n'est qu' a 5 mn à pied de son immeuble....

Patrice Silver

Member

Re: Achat d'un appartement a Sao Paulo ou a Santos

Merci Chico Brasil pour ces commentaires qui sont dans la ligne de ceux que j'ai pu déduire a partir des info reçues sur le Brésil depuis l'Europe (Espagne).
Il est vrai que mon intention est de vivre la bas et non pas de faire du business a court terme. (achat / vente de biens immeubles) . L'évolution des prix de l'immobilier a Sao Paulo prouve en effet qu'il doit y avoir une demande croissante. La résidence secondaire ou immobilier de loisir quant a lui doit etre plus sensible au facteur économique et donc comme en Espagne actuellement beaucoup plus difficile a ''bien'' vendre.
Je suis plus un homme de ville que de campagne, mais j'ai toujours eu la mer a proximité c'est pour cette raison que l'option Santos me parasissait bonne, quite a passer les fins de semaine a Sao Paulo capitale lorsque Santos se remplit de Paulista !! (donc aller a contre courant des migrations du Week end).
L'autre option est d'acheter a Sao Paulo et de passer quelques jours pres de la plage durant la semaine (jamais le week end) de temps en temps. C'est l'avantage d'être a la ''retraite''. De toutes les manieres je prendrai mon temps pour  savoir si le style de vie me convient. Et je contacterai les gens du forum pour avoir les impressions ''in situ''.