Forum abc-latina

yerdua

Member

achat appartement

Bonjour,

Je recherche a acheter un appartement à Ipanema, j'ai environ 600000 R$ comme budget, je recherche des conseils pour bien acheter, notamment des agences immobilières qui ont l'habitude de travailler avec des étrangers.
J'ai aussi entendu dire que le transfert de fond est compliqué, quels conseils pouvez vous me donner.

merci d'avance,

Salève

Member

Re: achat appartement

Bonjour,

Je recherche a acheter un appartement à Ipanema, j'ai environ 600000 R$ comme budget, je recherche des conseils pour bien acheter, notamment des agences immobilières qui ont l'habitude de travailler avec des étrangers.
J'ai aussi entendu dire que le transfert de fond est compliqué, quels conseils pouvez vous me donner.

merci d'avance,

600 000 sur Ipanema ...

Cela va pas être bien grand

yerdua

Member

Re: achat appartement

je cherche un apprtement, d'environ 50 à 60 m2, avec 1 ou 2 chambres. J ai vu que le prix est d'environ  10000 R$ le m2 ?

Chico brasil

Member

Re: achat appartement

Au Brésil, le prix du m2 est proportionnel à la réputation de la ville, du lieu et aussi du tourisme....10 000 R$ le m2 à RDJ n'est pas excessif, surtout si c'est du côté d'Ipanema, Copacabana etc....A Paris c'est du 8000€ le m2 en moyenne....et en province nous sommes dans les 3000€/m2 pour des villes moyennes donc 10 000 R$ soit 4500€  pour RDJ c'est encore abordable si on peut dire   et l'immobilier devrait encore augmenter mais attention à la qualité du bien acheté, aujourd'hui le Brésilien qui a de l'argent recherche du neuf ou de l'ancien remis au norme du neuf et dans cette zone de prix nous sommes dans une zone à risque

Salève

Member

Re: achat appartement

Faut il rappeler que Rio est la 23èma la plus chère du monde ( devant Sao Paulo et Brasilia) selon ce classement ... Paris n'est que 3 places devant Rio ....

Donc les prix de l'immobilier sont en correspondance ...

http://www.eca-international.com/news/p … ases/7358/

yerdua

Member

Re: achat appartement

Connaissez vous des agences immobilières sur RIO habituées à vendre à des étrangers? merci

flamengo10

Member

Re: achat appartement

Yerdua ,

Pour avoir acheter plusieurs apts sur Rio ( zona sul  plus précisément ) , il n' y pas d'agences habituées a vendre a des etrangers réellement , certains parle anglais  d'autre non et surtout la maniere de bosser est tres différente de ce que tu trouve en Europe . Toutes les agences commencant par SO ( so atlantica , so imoveis ......) ou que tu trouve sur Siquiera Campos sont friands des touristes .

Pour ma part il te faut au moins 3 semaines minimum pour visiter au moins 50 apts car il te proposeront beaucoup de bien sous le coude , de plus il faut verifier les papiers en regle car les agents de Rio que je connais bien presente pas mal de bien avec des papiers pas toujours conforme ( manque pas mal de docs souvent )

Pour ce qui est de l'offre il n' y a pas grand chose sur Rio c'est un peu comme sur Paris et les proprios montent les prix .

Bien sur sur Ipanema tu as des biens proche de Cantagalo moins cher , mais sa reste très  cher mais avec 600000 tu peut prendre un 60 m2 . Apres dépendant de ce que tu veut faire mais ce n'est pas le coin qui prendra le plus en terme de plus value , mais sa reste une valeur sure sur Rio.

As tu un avocat ?
Combien de temps tu reste sur Rio ?

yerdua

Member

Re: achat appartement

Bonjour flamengo10
Merci beaucoup pour ces informations, j ai l impression que c'est le parcours du combattant pour acheter un appartement à rio! (démarches, formalités, trouver les personnes de confiances, les bonnes agences, le transfert de fond,...)
C est important de pouvoir écouter les conseils et les experiences de personnes qui ont déja suivies ce parcours ardu...
Je recherche plutot sur ipanema et leblon qui sont les quartirr que je connais les mieux, mais je reste ouvert sur copacabana, voire d autres quartier. Mes critères, autre que la qualité de l'appartement sont aussi le lieu géographique, proche de l'ocean et la sécurité.
Je viens a rio une vingtaine de jour en aout, j espére pouvoir avancer sur ce projet avant ma venue.
J'ai contacté une avocat de rio qui me propose 4000 real pour vérifier l ensemble des documents liés à la vente... Je n ai pas trop de notion de ce type de prestation sur rio, qu en pensez vous ?
Dans quel secteur as tu acheté tes appartements?
Autrement je suis preneur de tous les conseils, contacts, échanges qui pourront m aider dans ce beau projet et m'éviter qu'il ne se transforme pas en galère!

merci d'avance...

Chico brasil

Member

Re: achat appartement

4000 R$ un prix défiant toute concurrence !!!!

Salève

Member

Re: achat appartement

4000 R$ un prix défiant toute concurrence !!!!

Combien  te co^ute les conseils (certes efficace en généra mais obligatoire) d`un notaire en France  au titre des "émouluments proportionnels"par exemple :-) ( à ne pas confondre avec les droits d`enregistrement  ?

pour 100 000 euros juste pour la redaction de l`acte sans négociation ... juste pour les emoluments du notaires( les honoraires si vos préferez) faut compter dans les 2000 euros

et on trouve curieux au Brésil qu`un professionnel facture des tarifs de ce type pour un service similaire ..

Curieux non ? :-)

Chico brasil

Member

Re: achat appartement

4000 R$ un prix défiant toute concurrence !!!!

Combien  te co^ute les conseils (certes efficace en généra mais obligatoire) d`un notaire en France  au titre des "émouluments proportionnels"par exemple :-) ( à ne pas confondre avec les droits d`enregistrement  ?

pour 100 000 euros juste pour la redaction de l`acte sans négociation ... juste pour les emoluments du notaires( les honoraires si vos préferez) faut compter dans les 2000 euros

et on trouve curieux au Brésil qu`un professionnel facture des tarifs de ce type pour un service similaire ..

Curieux non ? :-)

4000R$ est une somme importante....ensuite est ce un gage de sécurité dans l'achat d'un bien immobilier, je ne suis pas sur de cela malheureusement  et en plus pour en revenir à la transaction, il y a des frais qui s'additionne comme en France....

flamengo10

Member

Re: achat appartement

4000 reais est un prix tout a fait correct surtout sur Rio , il est vrai qu'il y a aussi les frais du cartorio  ect
En 20 jrs tu peut acheter ton bien mais apres il y a des papiers qui sortent de la prefecture et sa sa peut prendre plusieurs moi , cadastre bresilien   RGI , etc .......
Tu sera obligée de donner une procu a ton avocat et la il faut que tu fasse cofiance car c'est lui qui va devoir gerer sortir les papiers du cartorio ou de la prefecture. De plus il te faut un compte bancaire pour payer les condominium + les frais annexes comme l'lectricité et le gaz . Pour ouvrir un compte si tu n'est pas resident ou bresilien c'est tres dur sauf si tu as un piston  car faire des envoies  chaque mois des transferts de fond au bresil .
De plus il te faudra justifier le transfert des fond au pret de la banque central du bresil donc ta fiche d'impot ou document traduit en portugais ( 200 a 400 reais sur place a Rio ) moi j'ai fermer le change a 2,35 a l'epoque .

Apres les coins sur Rio si tu veut louer ton apart le mieux c'est Ipanema ou leblon mais copa se loue bien et en terme de ratio prix  d'achat location c'est meilleur que les deux premiers. Le reste Flamengo , catete , gloria , laranjeras , jardim botanico c'est un peu aller a la peche  dur de sortir le bon poisson  , car les aparts sur Rio sont dans plus de 90 % des cas de pietre qualité et il faut souvent tout refaire .
Apres etres pret de la mer , je te dirais au Rio il y a combien de KM de plage ?

Ne jamais louer aux locaux sauf si une gérance s'occupe de l'apart , il y a toujours porto seguro qui garantie les loyers mais je ne conterais pas dessus .

Les chasseurs d'aparts si tu veut donner 5 a 10 pourcent de ton argent pk pas

C'est un achat dur car exotique non conventionnel , mais si c'est réussit c'est une bon investissement .

Si tu as des questions  MP

yerdua

Member

Re: achat appartement

bonjour,
Je pars à Rio cette fin de semaine dans l'optique de visiter des appartements à vendre sur Ipanema et Copacapana.  Si vous avez des bons plans n'hesitez pas à me contacter...

Merci et bonne journée à tous!

yerdua

Member

Re: achat appartement

Bonjour,

Pour un budget de 550000 R$, possibilité d'achat
- 100 m2 à Leme, proche du windsor, ou
- 45 m2 Poste 6 proche ipanema.

Je me pose plusieurs questions:
Pour une location en temporada quel est l'appartement le plus interressant?
Les grands appartements sont ils recherchés par les étrangers pour louer ?
En période" normale" (hors noël et carnaval) combien peut on louer ces 2 appartements?
Sur une année pensez vous qu'il est raisonnable de penser que les appartements sont loué 70% du temps, (au prix du marché)?

Et d'après vous lequel des 2 appartements aura pris le plus de valeur dans 5 ans?

Merci d'avance pour vos réponses, notamment aux personnes qui connaissent bien Rio...

J'espère que mon projet va aboutir rapidement... Vos commentaires seront précieux pour mon choix final!

Un grand merci à vous tous...

Last edited by yerdua (2011-08-27 11:02:00)

AlexandreAraujo

Member

Re: achat appartement

Bonjour,

Pour un budget de 550000 R$, possibilité d'achat
- 100 m2 à Leme, proche du windsor, ou
- 45 m2 Poste 6 proche ipanema.

Je me pose plusieurs questions:
Pour une location en temporada quel est l'appartement le plus interressant?
Les grands appartements sont ils recherchés par les étrangers pour louer ?
En période" normale" (hors noël et carnaval) combien peut on louer ces 2 appartements?
Sur une année pensez vous qu'il est raisonnable de penser que les appartements sont loué 70% du temps, (au prix du marché)?

Et d'après vous lequel des 2 appartements aura pris le plus de valeur dans 5 ans?

Merci d'avance pour vos réponses, notamment aux personnes qui connaissent bien Rio...

J'espère que mon projet va aboutir rapidement... Vos commentaires seront précieux pour mon choix final!

Un grand merci à vous tous...

Ola,

Je ne connais pas particulièrement Rio, mais il faut que tu saches que quand il se traite de locação a temporada, on parle de touriste, donc la localisation est a priviligié avant tout...

Moi je vaccile entre 80% et 94% celon la saison, il faut juste savoir que la basse saison n'existe pas réellement, des touristes il y en a tt l'année, c juste que les prix diminue fortement. Donc si tu sais addapter tes prix tu peux arriver a de très bon taux d'occupation.

Alexandre

Jaganda

Member

Re: achat appartement

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/ … -temporada

flamengo10

Member

Re: achat appartement

prend les 100 m2 a Leme , 45m2 c bien mais payer autant pour ipanema ca ne vaut pas le cout.
Leme c'est comme Copa sauf a coté du morro . Apres 550k pour 100 m2 c'est une bon prix.
Location temporada c'est bien d'avoir une bonne surface  et tout se loue a Rio donc pas de soucis de ce coté la , mais il faut  avoir une bonne agence  ou des gens de confiance qui gere le bien.

Madredios

Member

Re: achat appartement

Juste un avis que je me permet de proposer sans bousculer les habitudes brésiliennes.

Le but est donc, pour un éventuel acheteur, est de rassembler TOUS les papiers nécessaires à l'achat d'un appart. au Brésil.

Fort de grands voyages en Amérique Latine, je sais pertinemment qu'il existe des associations pour tout. J'ai donc contacté l'amicale des avocats-stagiaires de Rio. J'ai bénéficié de toutes les aides juridiques dune stagiaire charmante. Je lui refilé une enveloppe de 500 R$. Et en plus, elle a fait son rapport de stage sur mon cas. ))))
Pas la peine de se ruiner avec un avocat qui FERA la MÊME CHOSE.

"Pourquoi faire compliquer quan on peut faire simple".

yerdua

Member

Re: achat appartement

Merci pour vos conseils!

yerdua

Member

Re: achat appartement

Bonjour,

J'ai enfin réaliser mon projet, j'ai signé un compromis pour un studio à Copacabana, juste derrière le Copacabana Palace, et j'étudie l'achat d'un 2 eme sur l'avenue Atlantica. Je vais faire un petit site avec les photos, je ne manquerais pas de vous envoyer un lien...

Merci à tout ceux qui m'ont aidé grâce à ce forum...

Indysantista

Member

Re: achat appartement

Un bémol pour ceux qui envisagent des achats pour une rente locative dont moi.

J'avais des doutes sur les endroits propices mais la douche arrive, attention.

http://www.forumimobiliario.com.br/

Indysantista

Member

Re: achat appartement

Quand on laisse le bien à louer à une agence.
A part bien lire le contrat, le max de précautions car ils sont champions pour sortir du chapeau des lois impensables... pour nous d'où l'usage d'un avocat, qui sait la taxe, le % pris par l'agence?
Il y a des lois, peu suivies. Si le prélèvement sur les loyers est grand, le gain risque de ne pas valoir un CDB.

guarana-saoluis

Moderateur

Re: achat appartement

salut indy ,

La baisse des transactions est deja ressentie depuis des mois sur le neuf et pas qu'a SP mais au niveau national :

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/97 … covi.shtml

Idem sur les prix qui accompagnent le marché.....si cela pouvait se tourner un correctif sur les 2 ans de hausse vertigineuse accompagnée d'une devalorisation du real sur 2,7 ou plus resteraient quelques operations a faire ..

slt