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VASP

Member

Re: Immobilier 2013

Regardons bien le marché de l'immobilier,
j'ai fait 3 endroits hier, en me promennant au centre
(AV ipiranga, r Barbosa et r 7 de abril)
pour des Kitchnettes meublées de 20 à 32 M²
possibilité de louer à partir d'un mois, 1500 rs/mois,
il y a 4 ans c'était 750 rs, et ya 7 ans ca valait à l'achat 30 000 rs
avec des travaux à faire....
Elle est pas belle la réalité?

hartyshow

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Re: Immobilier 2013

Salut,

Dans mon quartier de Pituba à Salvador, les nouveaux immeubles, plutôt "haut de gamme", ont un taux de remplissage, après 2 ans d'ouverture, qui frôle les 10-20%.

Il y a vraiment des tonnes d’appartements neufs, toute catégorie, sur Salvador qui ne se vendent pas.

c'est simple, on construit sans savoir si on aura des clients, ensuite le stock augmentant fera que l'immobilier local partira en vrille.....et ceux qui achètent actuellement seront ceux qui perdront 40% de leur capital d'ici peu

Pour être sur Salvador, quartier voisin de Pituba...il y a deux phénomènes sur Pituba, en plus qu ce quartier est très très grand...donc dépend de quel côté tu parles...

- le quartier connait un indice de violence très élevé, quartier populo et siège de gangs voisin, et Pituba ancien quartier nobre est déconsidéré par sa classe A (suivi par effet de mode par partie de la B) au profit du quartier privilégié voisin à la mode Itaigara bcp plus huppé.

- le quartier a chuté en prix, enormement de biens anciens a la vente...quartier boom des annees 80/90...famille mature, ou quitte pour nouveaux quartiers de classe B avec condo. mirageuleux (sauna,academ, piscin "olymp",...)

Conclusion: les trucs neufs tres chers sont dans un quartier qui n est plus a la mode, et les trucs neufs medio prix entrent en competition avec de l ancien offrant de plus grand volume et surface.

A present...je peux rien affirmer sur Salvador au taux de remplissage neuf car cherchais dans l ancien...mais sur une visite centre ville (Garcia) j etais surpris un condo. neuf prevu pour 01/2014 avec moins de 10 aparts vendus. Mais car  Salvador est une capitale encore accessible comparée...bon tout en etant pas comparable à SP RJou DF....mais l Etat rattrape son retard....semble-t-il.

Je suis intéressé pour discuter avec toi sur l immo de Salvador Hartyshow.

Salut,

Belle analyse de la situation de Pituba.

Je suis actuellement Rua Piauí au bord du petit lac.

Pour les nouveaux apparts auxquels je fais référence, ils sont situés proche du Perrini, l'un en face de la palce et l'autre à 100m de la plage.

Pour ma part, je quitte Salvador pour Campinas because travail ;-)

ectros

Member

Re: Immobilier 2013

Le petit clin d'oeil semble "ironique" ? Question boulot Salvador ne t a pas "comblé" semble-t-il ? Quel secteur  d activité ? Peux m envoyer sur ma MP si préfères.

Pour immo. sur Salvador le tx de remplissage cela t as été confirmé par gens du secteur ou bien basé sur ton ressenti ?

Campinas...retour au modernisme >>

Nous nous donnons encore deux ans pour décider rester içi ou pas. Expérience de mon épouse pour manager des équipes (graduados ou tecnicos) avec salaire correct (x4 sal. min) a été "pessima": dur d avoir des employés ou personne sous ses ordres içi à Bahia. C est le plus compliqué car autrement il y a plein de jeunes petites boites qui prennent des espaces dans le secteur des services... services À condominios, entreprise d artisans, etc...

Chico brasil

Member

Re: Immobilier 2013

Je suis actuellement au Brésil pour business, voila le constat de plusieurs corrector imoveis que j'ai pu avoir :

marché trop haut, prix des vendeurs hors de raison, aucune logique dans ce délire haussier..

Campos do Jordao, 45000 h,  il y a 10 ans, ville ou l'immobilier était 2 fois plus cher qu'à Sao José dos campos qui est distante de 80 km et 750 000 h...

aujourd'hui Campos do Jordao est 2.5 fois moins chère que Sao Jose dos Campos

pour parler chiffre, grosso modo :
2004 CdJ 2500 R$ / m2    SJC  1500 R$ / m2
2013 Cdj 4000 R$ /m2     SJC   10000 R$/m2

l'explication est simple....d'un côté nous avons une ville  (touristique) qui perds de son attrait d'année en année  et de l'autre une ville qui explose (industrie)...vous voyez tout de suite ou il aurait fallut investir, moi j'ai pas fait le bon choix mais j'ai pas perdu non plus et mon choix de business n'était pas possible à SjC

Au Brésil ,  la valorisation d'une région fait exploser le prix de l'immobilier vers des sommets à cause d'une offre en logements insuffisantes ..

Last edited by Chico brasil (2013-07-11 12:34:47)

VASP

Member

Re: Immobilier 2013

Quant à Sao Paulo, tu pourras regarder le marché avec plusieurs corretores,
ils te diront dans les bureaux de ventes la réalité du terrain,
et tu verras autour de toi, beaucoup de jeunes prendre des crédits,
j'ai même vu des Boliviens et Chiliens acheter sur plan ces jours ci,
pour du neuf au Centro de SP....9000 rs le M²

Indysantista

Member

Re: Immobilier 2013

Ola les potos, vous abordez ce qui fait le cœur de mon doute pour choisir le plus sympa et surtout peinard des placements à horizon de 5-7 ans vu ma vieillerie.

J'en ai déjà parlé :
1- Banques qui reprennent du poil de la bête comme Poupança ancienne à >9%, j'ai gardé !! mais on ne peut plus ajouter à l'ancien régime. CDB si la banque donne 97% de la base.
2- Immobilier :
       a) Acheter pour vendre : plus le moment.
       b) Acheter pour louer. Possible mais tous calculs et risques vus, la rentabilité ne sera pas supérieure à la banque... en perspective du mouvement Selic et état du Brésil.
c) Acheter, retaper, vendre. Ça marche encore.... 2 ans et après ?
d) Acheter des terrains dans un lieu dont la populations progresse par attrait du travail.
2 options : garder les terrains avec peu de frais et attendre la demande up.
         Construire des cages à lapins, vendre une.. pour finir la deuxième etc. Rester dans le pas cher, max 200.000.

Pour cet sorte d'immobilier, il faut être présent ! Chico, pas retourner en France et rien surveiller. Indy, pas partir des mois en vadrouille. Vasp idem garder l’œil du patron sinon le veau meurt. Les autres idem suivant situation et désirs.

Un seul et unique point commun aux versions immobilières :
Comme toujours mis en avant, le choix du lieu et en premier, un lieu ou industries, services se développent. Oublier totalement le tourisme, Copa et J.O.
Dans la ville ou région, choisir le quartier qui a des projets, se renseigner en mairie, discuter dans les bars, sauter la femme d'un entrepreneur ou promoteur (sûrement le plus fait con et agréable pour le Mata Hari qui ne tue pas Harry !!).

Perso si j'avais 40 ans, ce serait terrains et construire. A 67... l'idée de finir mes jours sans m'occuper de rien me tente vachement ! Car mourir avec plus de Réaux.. boff...  plus intéressant de bien les utiliser. Encore faut-il espérer la retraite durable et pas « dar o ponto sem nô et finir en piza ».

Donc me reste soit banques soit terrains.

Vos avis ?

VASP

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Re: Immobilier 2013

Crédito imobiliário cresce 34% e tem melhor semestre da história do SBPE

Empréstimos atingiram montante de R$ 49,6 bilhões no período, diz Abecip.
Somente em junho, concessões alcançaram R$ 11,2 bilhões.
A lire
http://g1.globo.com/economia/noticia/20 … -sbpe.html

Os empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança atingiram o montante de R$ 49,6 bilhões no primeiro semestre deste ano, o que representa alta de 34% em relação a igual período de 2012 e configura o melhor semestre da história do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

isabelle joao pessoa

Member

Re: Immobilier 2013

Indy salut,
as tu pensé aux garages, je ne sais pas si ça ce fait ici mais quand je travaillais dans l'immobilier en France il y avait toujours dans les programmes neufs un certain nombre de garages et emplacements a vendre pour de non futurs résidents, si tu peux trouver ça en centre ville ou proche centre ville ça peut être intéressant : moins cher qu'un appart, pas d'entretien, ........... il y avait aussi un truc très rentable l'achat d'anneaux dans les ports de plaisance.
Sinon tu peux toujours faire une communauté type "hippy" attardés dans ton sitio pour les gringos pas trop satisfaits du Brésil mais qui ne veulent pas retrouver la mère patrie, au programme fromage de chèvre, macramé,..........

Indysantista

Member

Re: Immobilier 2013

Merci Isabelle pour ton intervention (assez rare).
A Joao Pessoa, j'avais parlé de cette solution des garages mais ce qui est nécessaire en France ne l'ai pas au Brésil.
A moins que j'ai mal vu et que d'autres m'informent autrement, des garages fermés existent très peu car les immeubles ont tous des places sans rez-de-chaussée, les maisons ont une ou deux places abritées donc il ne reste pas beaucoup de voiture dans la rue. Voitures appartenant à des gens qui peuvent payer. Restent les estacionamentos à l'heure, la journée.
En France, la construction ne prévoyait pas les garages puis le stationnement est devenu payant. Bigre... plus cher qu'un box.
Au Brésil non...
J'attends les avis sur ce point.

Bien évident qu'acheter un terrain 300 m2, construire pas cher 20 emplacements plus l'accès et louer  100 R$/mois chaque, est peinard.
Achat : 250000 R$.  Construction de 20 garages... 6000 R$ x 20= 120000 R$.
Louer chacun 100R$ = 2000/mois. Moins des frais... IPTU... 200/mois... elect..  faire une aire de lavage... bref penser le projet !
Investissent de 370000 pour un gain de 24000 – 2000 IPTU – 2000 conneries (impôt..)... 20000 / 370000 = 5,5% pour le placement... pas terrible.
Reste comme ce doit être central, la demande de terrain augmentant si zone de travail, pour faire des logements , à terme, la plus-value peut être intéressante... une hypothèse seulement.

Garage de 2,2 larg et 4 de long = 8,8m2.  Murs de 10 cm = 0,4m2 total par box : 9,2 m2.
Pour manœuvrer il faut plus que la taille du box donc 20 m2 par voiture.
Sur 300 m2 = 15 box seulement.
Possible de les construire en diagonale, inclinés vers l'entrée de 30° !! hypoténuse = coté adjacent / cos 30° soit 4m / 0,867= 4,6 m.
On perd 60cm par les angles des garages mais il suffit de 2m de large pour l'accès soit sur 20 garages de 2,2 m de large = 44m plus le décalage de l'angle au départ et à l'arrivée, x 2... 2,2 x sin 30° = 1m,2 soit le double   2,4m. Longueur totale 46,4m x [2m de large + 0,6 des angles] = 46,4 x 2,6 =  121 m2 d'aire libre.
Chaque box tient un espace de 2,2m de large = 44m de long sur 4,6 de large, c'est la bande construite =  202,4 m2. Terrain nécessaire : 323,4 m2

Dans cette conformation, on case 18 garages au lieu de 15 et sur 300 m2.  Peut-être qu'avec 45°... serait mieux ! Au fond, accès à l'eau et électricité avec un monnayeur. Des lampes automatiques, les gens oublient si vite !

Ce calcul pour montrer que sauf plus-value à terme et de louer que pour 100R$/mois, ça ne vaut pas la banque ! et gérer quand même... déclarations etc. Un mec paye plus... s'en sert comme lupanar... faut zieuter ! Dépôt de drogue... et wroum ! Gringo ad patres. Faut la sécurité par des serrures solides, un portail qui ne s'ouvre qu'avec une carte etc... bref, prévoir toutes les grandes qualités du voisinage.

La voile n'est pas développée au Brésil... voir les post sur Forta... riches qui restent au port... peu de mouvement.. marché illiquide.

Muito :
Cela ne représenterait que la vente de la maison dans le cas où je redeviens vagabond comme toi. Ce qui est en banque resterait. Quant à la pantoufle retraite... J'espère sa mort après la mienne.

Merci de vous préoccuper de mon sort... j'adore !

Indysantista

Member

Re: Immobilier 2013

C'était pour répondre de façon étayée mais dejà à la longue-vue, casse -tête..
Juste montrer que les idées paraissent bonnes et ne résistent pas bien à une analyse.
Si mes globules s'exitent un jour... à nouveau comme par le passé, la solution sera rapide:
Tout vendre et manger la perte ou le manque à gagner pour utiliser dans un autre sens, plus immédiat, nouveau, motivant.