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Ainda é cedo
O Globo, Flávia Oliveira,15/mar

Sim, o mercado internacional vive uma turbulência que começou mês passado em Hong Kong e se acentuou esta semana com a fadiga do setor imobiliário americano. Sim, as construtoras brasileiras com ações na Bovespa sentiram o baque. E, sim, boas previsões para o mercado nacional, que nos últimos anos recebeu aporte significativo de capital internacional, não cessaram. Aqui, dizem analistas, o déficit habitacional, a oferta de crédito e os juros em queda seguram o otimismo.

As perspectivas aqui continuam boas no médio e longo prazos. Há muito espaço para o setor crescer. Não haverá crash nem recessão diz Rogério Zylbersztajn, principal executivo da RJZ Cyrella no Rio.

O economista Andrei Simonassi, do Ibre-FGV, comparou o desempenho de quatro ações do setor de construção ao Ibovespa do início de agosto ao fim de fevereiro e desde então. As companhias tiveram, em média, o dobro da valorização da Bolsa. A partir de 27 de fevereiro, acumularam queda de até 10,8% diante de um Ibovespa estável.

As empresas aqui se valorizaram demais e estão sentindo a instabilidade. Mas isso não é resultado da explosão de uma bolha por causa dos altos preços dos imóveis, como nos EUA  afirma.

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Bolha já estourou, diz criador da sigla Bric
Valor, Altamiro Silva Júnior, 15/mar

A bolha no mercado imobiliário americano já estourou há seis meses. Mas como a economia mundial passar por um bom momento, o desaquecimento da economia dos Estados Unidos não trará maiores complicações, avalia Jim O'Neill, economista-chefe global da Goldman Sachs e famoso por ter criado a expressão "Bric", que indica os países que serão as potências mundiais em 2050 (Brasil, Rússia, Índia e China). 

Na avaliação de O'Neill, se havia um momento para a economia americana esfriar, este momento é agora. "É quase perfeito", afirmou. A razão de sua tranqüilidade é que, graças a Índia e China, entre os emergentes, e Japão e Alemanha, entre os desenvolvidos, a economia mundial vai bem. Ele projeto que o mundo vai crescer acima de 4% este ano e em 2008. Com isso, vai ser mais fácil absorver o desaquecimento americano, que deve ter taxas, em 2007 e 2008, abaixo das médias que vinha registrando. 

Bons indicadores econômicos, como reservas externas em alta e superávits comerciais, vêm permitindo que as economias menos desenvolvidas passem bem pelos recentes sobressaltos do mercado. "O que vimos nos últimas dois dias e nas últimas duas semanas é quão bem preparados estão os países em desenvolvimento para lidar com a volatilidade extrema", diz. 

O'Neill falou com a imprensa em um hotel ontem em São Paulo. O economista inglês veio ao Brasil para acompanhar o lançamento do banco do Goldman no país. 

Sobre o Brasil, ele traçou um cenário dos mais otimistas. Se o país manter uma taxa de crescimento de 3,5% ao ano, pelos próximos 40 anos, será em 2050 a "quinta ou a sexta" maior economia do globo. "Para um país que tem os recursos que o Brasil tem, isso é fácil", diz. 

O economista avalia que há uma preocupação "exagerada" com o crescimento econômico no país. Ele acha que a meta de inflação (e seu cumprimento) é que deveria ser a preocupação central. Preços baixos criam um ambiente favorável a toda a economia, dos investidores às classes mais baixas. 

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Nova onda de capital externo nos bancos
Valor,Raquel Balarin e Cristiane Perini Lucchesi,15/mar

O Brasil está vivendo uma nova onda de entrada de investimento estrangeiros no setor bancário. Mas, desta vez, o que atrai americanos, europeus e até sul-africanos não são os preços baixos e a fraqueza do sistema financeiro, como ocorreu na segunda metade da década 90. Agora, o interesse é pela força do mercado, em especial o crescimento do crédito e a forte expansão do mercado de capitais. Para ajudar, uma "pitadinha" de antecipação à alteração da classificação de risco do país para grau de investimento (investimento não-especulativo), que alguns esperam para 2008 e outros crêem que só ocorrerá em 2009.

Na primeira grande onda pós-ditadura, ocorrida em meados da década de 90, havia grande interesse no varejo bancário - que sofria para se adaptar ao fim da alta inflação. Nesse período, houve um forte estímulo do governo, que também precisava da entrada de dólares para manter sua política de bandas cambiais. Depois, vieram os compradores estrangeiros dos bancos de investimento locais.

Agora, dois fatores têm levado as instituições do exterior a passar longe do grande varejo bancário. O primeiro - e talvez mais importante - é que os preços estão altos. A relação entre o valor da ação na bolsa e o valor patrimonial do papel, que chegou a ser inferior a uma vez no fim da década passada, alcançou cinco vezes em 2006 (caso do Itaú). E, mesmo com a turbulência dos mercados deste ano, tem oscilado entre 2,6 vezes (Unibanco) e 4 vezes (Itaú).

A forte concorrência também afasta os estrangeiros do grande varejo, diz o executivo de um grande banco nacional. Segundo ele, muitos no passado acreditaram que seria fácil ganhar participação dos brasileiros, mas descobriram que, no Brasil, era preciso não só entender de banco, como também de sindicato e de arrecadação de impostos. "No grande varejo, temos visto poucos negócios porque falta vendedor. Comprador tem fila!", diz o ex-presidente do Banco Central, Armínio Fraga. Ele ressalta que há, sim, um interesse generalizado dos estrangeiros no Brasil. "Em geral, apesar do nosso crescimento como país ser modesto, as oportunidades de negócio são boas. E a nossa cultura, sendo bem ocidental, também facilita."

A proximidade de o Brasil chegar ao grau de investimento e a perspectiva de valorização nos ativos acentua o interesse externo. No México, a proximidade do grau de investimento teve o mesmo efeito e todos os bancos foram adquiridos por estrangeiros. Aqui, porém, a expectativa é de que a onda de investimento externo irá se restringir a nichos.

"Há acionistas de bancos médios que nem pensavam em vender suas instituições, mas, diante das ofertas que têm recebido, estão mudando de idéia", diz François Dossa, presidente do francês Société Générale, que, desde março de 2006, já adquiriu o Pecúnia (com patrimônio de R$ 56 milhões), o Cacique (de R$ 300 milhões de patrimônio), e quer continuar a comprar. Seu foco: crédito consignado e gestora de recursos.

No processo de venda do Cacique, apenas estrangeiros permaneceram na reta final. Os bancos brasileiros também se interessam por esse tipo de instituição, segundo um ex-diretor do BC. Mas, em geral, o estrangeiro concorda em pagar um prêmio maior do que o brasileiro, avalia ele.

O crédito consignado virou uma grande vedete do mercado e também desperta o interesse dos americanos Citi e GE Capital, da francesa Cetelem, do grupo BNP Paribas, e do HSBC. "O consignado reúne escala, padronização de procedimentos, bom nível de risco e razoável rentabilidade, a despeito da crescente concorrência", diz Milto Bardini, presidente da Associação Brasileiras de Bancos Comerciais. "Nenhuma instituição tem tanto potencial de crescimento e retorno quanto os bancos pequenos e médios que se dedicam quase que exclusivamente a crédito."

Outro foco de interesse das instituições internacionais tem sido operações financeiras lastreadas em imóveis, segmento que cresce na esteira da queda da taxa de juro. A Merrill Lynch procura ativos para investir seu próprio capital em empresas do setor e o sul-africano Standard Bank acaba de contratar Eoin Slavin para cuidar da estruturação e lançamento de produtos de renda fixa e variável no segmento. Standard também está ampliando seu capital no país, de US$ 65 milhões para US$ 100 milhões, e se prepara para trazer ao país derivativos agrícolas, segundo o presidente, Fábio Solferini.

Na área de crédito para pequenas e médias empresas, há ainda o interesse da americana GE Insurance Solutions, que monta operações com garantia de ativos dessas companhias. Esse, porém, é um segmento os estrangeiros prospectam com cautela, diz o ex-diretor do BC. No Brasil, os bancos que atuam nesse nicho muitas vezes emprestam para empresas que não têm balanço e que fazem desconto de duplicata e até para empresas em concordata, afirma.

O ex-diretor lembra, ainda, que muitos estrangeiros descobriram que não é preciso ter banco para fazer crédito no Brasil. Têm operado via aquisição de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e compra e venda de carteiras.

O crédito, é, sem dúvida, um grande atrativo para o estrangeiro. Mas um outro segmento que floresceu no país - o mercado de capitais, em especial as aberturas de capital - tem atraído pesadamente os bancos de investimento estrangeiros. Além de operações de emissão de ações, esses bancos têm interesse em administrar a fortuna de acionistas que vendem parte ou todos os seus papéis na bolsa.

No ano passado, o suíço UBS comprou o Pactual por US$ 2,5 bilhões e o também suíço Credit Suisse adquiriu a Hedging-Griffo. O alemão Deutsche Bank avalia corretoras de ações ou bancos de investimento no mercado para possíveis aquisições. O Goldman Sachs está contratando pessoas e trazendo capital ao país. O Citi voltou no ano passado com sua corretora e tem ampliado sua equipe de banco de investimento, assim como a Merrill Lynch, Morgan Stanley e Barclays Capital, entre outros.

"Os bancos estrangeiros são muito ciclotímicos", afirma o ex-presidente do Banco Central, Gustavo Loyola. "Quando o país está em situação boa de liquidez, eles vêem e, depois, vão embora. Agora, estamos em fase de grande crescimento em vários mercados, como o de capitais, crédito, imobiliário, e é isso o que os atrai."

Até bancos que tiveram ampla atuação de varejo no país, como o espanhol BBVA e o português Caixa Geral de Depósitos, e depois venderam, estão investindo no país novamente. Mas, agora, o foco é banco de atacado e de investimento. A Caixa Geral de Depósitos já encaminhou ao Banco Central brasileiro um pedido para abertura de um banco múltiplo no país, segundo Tiago Mateus das Neves, que está à frente do projeto. Ele diz que a instituição quer trazer US$ 50 milhões ao Brasil assim que receber autorização do BC.

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Le + courant en ce moment c'est les cameras IP, mais ça ne sert essentiellement que pendant ton absence ...

Par contre les portiers louches c'est mauvais signe ...

Hélas non, j'ai rencontré ceux là quand je cherchais un appartement pour moi. A l'époque j'avais tracé un axe jardim botanico, humaita, botafogo, urca.

J'ai fini par trouver sur Humaita, quartier pas trop cher et hyper fourni en magasins, restaurants et bars. Et aussi très bien localisé pour tout ce qui est déplacement.

Le problème c'est que dans une même agence immobilière tu as des types très honnêtes et d'autres louches, donc c'est difficile de recommander une agence.

Je peux te passer par mail le contact de 2 corretores que j'ai trouvé attentionnés et honnêtes, si tu veux, ils travaillent sur l'ensemble des quartiers de Rio. Enfin même avec des corretores "honnêtes" il faut un avocat quand même.

Il y a un événement de décoration tourné vers la décoration d´hôtel du 1° au 18 mars au WTC hotel à Sao Paulo.

Tu peux avoir plus d'info sur : http://www.casahotel.com.br/

Parfois quand nous avons besoin de mobilier une maison entiére il nous est déjà arrivé une fois de partir au Rio Grande do Sul, ou l'industrie du meuble à une finition digne d'Europe à des prixs moins chers que sur SP et RJ et plus de choix car plus de concurrence. Après tu fais livrer par camion, et même avec le cout de transport cela revient moins cher que d'acheter sur le sudeste (A partir du moment ou il y a un gros volume d'achat bien sûr)

Bon tout ça pour des meubles avec un design fort et élégant (cuir, chrome, bois brut, etc.), c'est clair que ce sera plus cher que les Casas Bahia ou Tok & Stok mais on parle pas des mêmes meubles non plus (niveau solidité, design, qualité et finition).

J'ai loué deux appartements avec des contrats de 30 mois. Dans les deux cas tu pouvais rompre le contrat au bout d'un an sans pénalités.

Sur Urca tu peux contacter Fredie, un corretor local, je sais qu'il fait de la vente, par contre je ne suis pas sur qu'il fasse de la location, tu peux le joindre: 2295-3059/ 9987-6712

Sinon tu as aussi:
Urca Corretores de Imóveis - 2295-1485
Star's Assessoria Imobiliária - 2275-7523
qui sont situés sur Urca également.

Bonne chance,

Je me suis déjà fait braquer par trois gars sur les Champs en plein jour et avec une arme à feu à l'appui.

L'insécurité est un problème urbain.... L'impunité un problème Brésilien.

Le problème est comme partout, la vision des politiques s'arrête à la durée de leur mandat, 4 ans pour le cas du Brésil.

Et investir en éducation ou en action social ne donne pas de résultats en 4 ans. Et qui plus est les politiques prefere un peuple sans éducation et dans le besoin, c'est mieux pour acheter des votes .... Sordide réalité ....

Si on divise par 2,65 qui est le cours moyen de l'euro aujourd'hui, ça donne grosso modo 490 euros, soit 3.200 FF, pour les gens comme moi qui ont quittés la France avant l'Euro.

Cela me parait un peu light pour quelqu'un fraichement débarqué de France est peu être pas habitué à se "serrer la ceinture" ici au Brésil.

Tu comptes pas acheter de billet pour revenir en France de temps en temps? Parce que si cela rentre dans ton budget le bateau coule ...

Pour la voiture idem, oublie.

La question du plan de santé est importante, vu que faire la queue au posto de saude est une experience qui peut être marquante.

A par ça il faut que tu sortes de l'avion est que tu ailles direct dans ton appart loué, sinon un passage à l'hotel de plus d'une semaine rique d'égratigner ton budget sérieusement.

Le Brésil est cher, très cher pour ce que c'est d'ailleurs. Les transports sont particulierement chers. Si tu dois prendre 2 bus pour aller à ton lieu de travail, c'est déja R$ 160 par mois soit plus de 10% de ton budget, donc comme tu vois l'addition est serrée.

C'est faisable mais il va falloir que tu jongles au niveau budget pour trouver toujours les soutions les moins chers.

Grajau est un super quartier très charmant dans l'ensemble. Par contre Olaria e Bonsucesso c'est peut-être un peu rude pour un premier contact avec Rio, non Mike?

1) Les classes aisées de SP possédent souvent une résidence secondaire au Nordeste. Terravista que je cite souvent en est un bon exemple (http://www.terravistabrasil.com.br), c'est un véritable quartier de SP à Trancoso. Il suffit de prendre un avion SP->Porto seguro comme nous prenons le train en France.

2) Chaque région du Brésil posséde une classe haute, des états ruraux comme Goias et Mato Grosso sont impressionants. Mais cela dit SP est champion toute catégorie. C'est un état rural, industriel et avec la ville de SP comme secteur tertiaire.

3) Le probléme c'est que le front immobilier commence à tout occuper, les classes hautes veulent l'exclusivité. Un bon exemple est le txai: www.txai.com.br. Une énorme fazenda en bord de plage avec quelques bungalows design au milieu des cocotiers, un bon chef et une bonne carte des vins. Il y a deux ans c´était 700 R$ la nuit si je ne me trompe. Les états qui bouillonnnent en ce moment c'est Pernambuco et Rio Grande do Norte, mais à mon avis ce n'est pas la macro-localisation qui compte mais plutot la micro, c.a.d un endroit vraiment exceptionnel. Jette un coup d'oeil sur ce projet aussi : http://www.warapuru.com, c'est décoiffant, architecture moderne de pointe au milieu d'un paradis tropical. C'est pas forcément un concept que j'adore mais ça donne des idées de ce qu'est capable le marché du luxe.

4) Quand c'est bien est vaiment unique et exclusif il n'y à pas de limite de prix. Par contre, il ne faut pas rêver ce sont des clients qui sont allé à Dubai, NY, dans les Aman Resorts en Asie, Afrique du Sud, Punta del Este, Patagonie, etc. et qui connaissent le meilleur de ce que le marché du luxe peut offrir dans le monde, donc il va falloir redoubler de créativité pour les intéresser. Et il va falloir un bon fond de caisse pour acheter, construire ou rénover) et mobilier le tout et attendre le client. Il faut que le résultat ressemble à un article de la revue WallPaper...

Comme réseau pour des pousadas de bonne qualité jette un coup d'oeil à http://www.roteirosdecharme.com.br/

Bonjour Nounette,

Le prix à l'air correct est qui plus est visiblement l'architecte te présente toute l'addition en une seule fois, preuve de transparence et de compétence.

Bon par contre après il y a la question de la structure de l'agence, mais pour une résidence unifamiliale ce n'est pas si important vu que c'est une échelle de projet qui permet d´être maitrisé par une ou deux personnes.

Par contre le prix des 500 R$/m² est un peu bas il me semble. C'est vous qui l'avez stipulé?

Il me semble plus sage de tabler sur un prix final de 1.200 R$/m² mais d'essayer de négocier un prix de 1.000 R$/m². Pour cela il faut savoir économiser. C.a.d essayer de limiter le nombre de SdB dans la maison, si il y une Sdb à l'étage est une autre au RdC, essayer de les mettre l'une au-dessus de l'autre pour réduire les métres linéaires de canalisations. Voir aussi les détails genre si les tuiles vont être apparentes ou si elles vont êtres recouvertes par un "forro" sur la face inférieur. Choisir des carrelages trés simples, minimiser les menuiseries, etc.

Par contre il est bon aussi de penser à la revente, les Brésiliens ne s'intéresse qu'au maison de trois chambres au minimum (4 c'est mieux), dont deux suites (suite c'est quand la SdB est à l'intérieur de la chambre)

Si vous avez encore des doutes n'hésitez pas.

J'ai travaillé sur une Fazenda à Goias, ou la ils ont des gros problèmes de cartorio. Je crois qu'ils appellent ça "mosaïco" c'est-à-dire que les terrains se chevauchent. Si on additionne la taille de tous les terrains on a le double d'hectares de la municipalité. En même temps lá-bas suivant les coins c'est très "Terra de ninguem". Maintenant pour les propriétés rurales tu as un systéme fait à partir d'un GPS qui te "rectifie" et imprime ton RGI le temps de faire le tour de la propriété, c'est officiel est approuvé par l'INCRA enfin c'est encore très rare, cher et n'est intéressant que pour les fazendeiros.

Pour répondre à la question de combien coûte un projet d'architecte, ici pour Barra da Tijuca pour une maison aux alentours de 500/750 m² les honoraires de projets varient de 20.000 R$ à 100.000 R$ suivant l'architecte (c.a.d la renommée, la structure, l'équipement, l'expérience, etc.). Mais il y encore en plus de ça d'autres coûts de projets comme calcul de structure, électricité, etc. Normalement les étapes de projets sont esquisse, avant-projet, projet, permis de construire et projet d'exécution.

Ensuite la gestion de chantier peut-être fait par l'architecte, par un ingénieur ou par une entreprise (empreitada). L'ingénieur et l'architecte travaillent avec des pourcentages (12 à 18%) et l'empreitada donne un prix au m². Perso je préfère donner un prix fixe pour l'administration de chantier, sinon à chaque fois que le devis monte le client te regarde comme si c'était un coup monté pour gagner sur son dos. Au moins le client est tranquille est si il veut se faire plaisir sur la fin du chantier en mettant robinetterie, carrelage, pierres, etc. de qualité il le fera d'autant plus qu'il sait que cela ne sera pas additionné de taxe d'administration.

Grosso modo l'administration de chantier consiste à établir tous les devis, trouver les meilleurs prix de fournisseurs, choisir la main-d'oeuvre et aller sur le chantier pour accompagner l'execution de tout ce qui est fait pour garantir la qualité souhaité par le client.

Couper de la mangrove c'est hélas très sérieux.

Bon premièrement essaye effectivement de rendre sa responsabilité au responsable (As-tu son numéro de CREA ?). Si tu as un document écrit, un mail ou quoi que ce soit ça peut servir. Si tu n'as rien qui permette de repasser cette responsabilité ça risque d´être + chaud vu que c'est le propriétaire du terrain qui assume.

Bon autre problème sérieux c'est l'honnêteté relative des "fiscais" de l'IBAMA, mais ça c'est du cas par cas.

Il va falloir que tu partes sur une ligne de défense ou:
1- Tu n'es pas le responsable pour le crime environnemental
2- Tu reconnais que c'est effroyable, que tu es un amoureux des mangroves et que tu veux bien en replanter.
3- Que tu es fauché et que toute solution ou tu échappes à une amende t'intéresse.

Bon grosso modo que tu veux collaborer (vu que tu peux répondre à un procès pour ce genre d'acte). Ils ont du te remettre une carte sur le chantier, poser un embargo ou quelque chose du genre si tu arrives à en avoir le détail ça peut te permettre de monter un dossier pour les rencontrer.

J'ai changé mon pseudo vu le nombre de SPAM que je commençais à recevoir.